上海2010年5月6日电 /美通社亚洲/ --近期，国务院国发[2010]10号文件即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，拉开了政府新一轮坚决调控房价的序幕。而此前多项措施，楼市宏调几乎都是隔靴搔痒式的空调。为何楼市越调越涨、居民越骂越抢？爱房网对越调越涨的成因分别从隐形和显性两个层面进行了深度探究，观察认为土地财政是元凶。
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-- “供求失衡”只是冰山一角
当前房地产行业，许多专家学者或认为房价不会出现下降的拐点，或言必称供求失衡是房价上涨首因，需求旺盛不但给了开发商涨价的理由，也给了他们戏弄政府的勇气。
爱房网认为，房地产市场存在以下五种需求，一是投机需求，就是通常说的炒楼，短线快进快出；二是投资需求，既然钱在银行利息不多，房价在涨，不如买房出租获取收益，或待长线增值后出手。三是恐慌性购买，比如很多刚毕业的年轻人，现在买不起，但更担心将来更贵，于是啃老。四是结婚需求。五是改善性需求，经济、身份、教育的变化都可能引发此需求。五种需求中，只有最后两种是刚性的，其他都是弹性的，可以在短期内急剧增长，也可以在短期内急剧萎缩。事实上，除了真正的结婚或改善需求，其他需求之所以旺盛，都是基于对房价只涨不降的预期。一旦预期房价会暴跌，所有的投机需求、投资需求、恐慌性需求，都将立马撤场，带动楼市的总需求也将至少萎缩一半。所以，专家所说的需求巨大，不过是房价上涨造成的假相，是果，非因。
国外，居民购一套适于居住的房屋仅是家庭年工资的5-10倍，平均8倍，而国内工薪购一套房的费用多是家庭年工资的10-20倍。按国家统计局计算，国际房地产利润率一般维持在5%左右，高的不过6%-8%，而国内房地产的利润率高达30%-40%。正是对房价只涨不降的预期，获取了巨额利润的开发商难以摆正定位和心态，拒绝接受价格下行的呼吁，一方面借捂盘惜售加重消费者购买的恐慌性；另一方面又要求政府提供更多的土地来缓解供不应求的矛盾。可根据国内首家专业新房导购信息平台爱房网的调查显示，越供给土地房产商越囤积，开发后“捂盘”就越便利，也正是这两手使房价远远偏离了真实价值和居民收入水平，出现了较大泡沫，于是，“供求失衡”的恶性循环依然如故。
-- 土地财政是冰面下的元凶
4月中旬，2010年中国经济第一季度 GDP 数据出炉，才走出“最困难一年”没多久的中国经济以接近12%的超级引擎预示着经济偏热的可能性远远大于二次探底的可能性。事实上，今天的中国经济的确复杂，一方面通胀的压力非常明显：去年近10万亿的贷款余额（货币超量发行）、未来5-10年工资不可避免的增长、为保持稳定而被人为压低的水、电、气资源价格、来自外力压迫利率与汇率等资本价格上升、石油、铁矿等国际原材料价格的输入等等多重因素集中爆发，都是中国过去三十年所罕有面对的。另一方面，在经济忽冷忽热，冷热难断、似暖还寒的国际政经环境下，中央政府要为过热的经济退烧实现软着陆，分寸很难拿捏。
爱房网市场部负责人认为，中国经济过热的重要动力很大程度上来源于地方政府高度扩张的投资拉动（如湖北未来三年就计划投资15000亿，各省市亦有相似计划），作为投资主体的地方政府，看得见的政绩可以上位，看不见的经济过热的代价却归中央收拾，这种只赚不赔的机制在其它国家是不多见的，因为其它国家投资主体是企业，而非地方政府。地方政府高投资离不开钱，钱从何来？
1994年开始的中央地方两极财税体制为此打下了第一根桩，地方的财权与责权并不匹配。通俗的讲，就是地方政府的责、权、利不统一。政绩的考核需要地方官员去做事，去发展经济，而发展经济产生的收益很大部分需上缴中央，这样，地方政府只能将预算不断扩大才能不断产生政绩和发展经济。当前，地方政府不断扩大预算的途径其实很有限，不断卖地的土地财政是其中重要一项。
本世纪初“城市运营”口号的提出和地方政府的敢于实践后尝到的甜头（如官员因政绩升迁）更强化和鼓励了这种透支未来的短视行为。有数据显示，今天众多城市的土地出让金、房地产税费、土地抵押产生的债务收入三项合计已超过或接近地方财政总收入的一半。因此，这也正是中国楼市宏观调控面临很大难题的艰困所在，中央不是在调控企业，而是要调控地方政府。
过度依赖卖地的土地财政必然对推高房价有着元凶的作用，若干年后，当大规模城市化进程放缓、可供开发的土地日益减少，这种将未来数十年的财政收入提前透支，把儿子、孙子的地统统卖光的行为显然难以维继。卖地收入暴增，使得地方政府在不断透支国家信用的同时，实现了政绩最亮化、仕途较快化、腐败最多化，其代价是不断挤压其他行业的生存空间，而被剥夺了创富空间的其他行业只能将资金投入楼市获取利润，于是经济发展更为畸形，最终引发地方政府执政公信力的严重缺失。
更危险的是，还加剧了社会不公，巩固了贫富分化，破坏了社会和谐。因为本应由全民享有的土地收益，不适当地被极少一部分既得利益阶层占有，土地就能够被反复转让和拆迁。江西南昌一个使用不到13年的四星级大酒店就是在公众一片反对声中被爆破为数万吨废墟的，类似的情况在杭州、长沙、福州等许多城市无休止地上演。从某种程度以看，当居民只能以自焚对暴力拆迁进行绝望抵抗时，拆迁队伍“带着灭火器，自焚无所惧”的包天之胆与地方政府的纵容姑息就难以撇清关系。
管中窥豹至此，爱房网将土地财政的影响危害作了深入浅出的勾勒，听说现在许多人开始把 CHINA 戏称为“拆呐”。
鉴于4.17国发10号文对地方政府垄断土地供应的方式基本没有触动，有学者建议，首先应当改革中央与地方的财政体制，让地方政府与卖地财政脱钩，使其从投资主体、市场利益主体转变为真正的监管者和服务者；二是增加土地供应，将非农建设用地上市流通、充许小产权房在交纳必要税费和完成相关手续后交易。
