上海2010年10月26日电 /美通社亚洲/ -- 2010年是名副其实的调控年，“调控”成为楼市最热关键词。从年初开始，国十条、限购令、加息，像三把利剑，使楼市开始风雨飘摇。
4月，新“国十条”的出台莫过于2010上半年楼市最惊心动魄的大事件。被称之为“史上最严厉政策”的此次新政，在经历了几个月的市场调整与观望后，不但未出现大规模的降价促销，而且8月起，无论土地市场还是住在市场，都迎来了一波强劲的反弹，这现象牵动了各方神经，也使调控进一步升级。
9月，多城市在国家的调控下开始陆续出台限购令，市场开始小有反映，各方开始缄口慎言，犹如大战前的寂静。
10月，央行突然宣布加息，在房地产调控政策密集出台之际，加息无疑使调控中的楼市雪上加霜。
政策市特征明显 调控会致房价下跌吗？
如果说国十条使市场波澜不惊，那么限购与加息使楼市开始出现再次观望的气氛，天津成交量与价格都开始小幅下跌。可以明显看到，从前一段时间开始，许多房企销售策略已经出现分化，部分开发商由于资金链吃紧，近期频频推出各种措施，以期通过多种“暗降”优惠、高折扣等变相手段进行强销，在短期内达成一定的目标。开发商除了和政府、购房者博弈外，他们之间也开始了博弈，这说明开发商是焦虑的，而高房价下，政府、银行、购房者也都在焦虑。
由于近几年房价上涨较快，许多其他行业的企业见势也纷纷转舵其中，想在这块大蛋糕上捞足好处，于是资金渐渐集中到房地产行业，同时也挤占了人们对于其他物品的消费能力。物价也由结构性上涨蔓延开来，加之油价、矿价、粮价人工成本等也纷纷上涨，金融介入房地产业提供开发贷款、按揭贷款的微妙作用，于是楼市开始产生泡沫。（有三个数据可以当成判定泡沫的依据：FDC 投资占 GDP 比重；收入房价比；租售价格比。）
造成房地产泡沫有两个关键原因：一是其行业利润率过高，在资本逐利的本性使然之下，必然导致资金向这里过度密集。二是房地产业既是实体经济也是虚拟经济（虚拟经济简单说就是有金融介入的经济），加之房地产至多算是资金密集型行业，而算不上管理密集、技术密集型行业，在金融的作用下，没有核心技术，连唯一剩下的资金门槛都变相降低了。虽然国家规定房企需持35%的自有资金，但事实上，只要有买地的钱就基本可以启动项目，因为期房销售和贷款支持都是可预期的，很多其他行业的企业也乐于加入其中谋取利润，于是在高利润而又低门槛的巨大诱惑下，投资大量聚集，房地产业出现泡沫也在所难免。
于是调控开始了。在首轮调控尚不能给火爆的楼市降温后，国家也在调整有关政策，包括加大交易成本、收紧银根、调整供应结构和速度等，通过多种手段以挤出泡沫，冷却部分投资，降低这个行业的吸引力。除去市场供求因素外，房价=成本+税费+利润，政府的调控造成的楼市成交低迷，而实际成本与政府税费却在上升。换言之，在上述公式中，成本与税费的上升，肯定使开发商的利润空间受到挤压。开发商要想提升利润率，融资是较有效的方式，但现在这样做又很困难，开发商的上市之路充满荆棘，因此利润率只可能大幅下降，从而挤压了开发商的生存空间，造成投资热情下降，调控也就成功了，房价也会应声而落。
其实房价的变化，无外乎与市场供求关系、金融经济形势、国家各种政策、土地供应情况这4种因素息息相关。现在购房者再次开始观望，银行收紧银根，国家出台调控政策，央行坚持从紧的货币政策不变，银行贷款出现松动的可能性微乎其微，通胀的风险左右着购房者的购买计划，天津国土房管局的数据也说明近期成交量与房价都开始小跌，这一切的一切似乎都是开始下跌趋势的前兆，暗示房价总体下跌不可避免，楼市开始进入下跌倒计时。那么，房价到底会不会出现下跌趋势呢？
是什么决定了天津房价的涨跌？
房子既然是商品，价格波动本来是非常正常的。而房地产行业这几年出现非正常发展即行业利润率陡然上升，导致大量投资涌入，形成了投资推动型的市场高涨，其后果就不可避免的产生了泡沫。这对情形于行业和整体经济是非常有害的，于是国家开始调控，意在挤出多余投资与泡沫，这必将使投资者和消费者趋于冷静，也必将使市场和行业趋于理性，这样的背景下，房价必然出现相应的变化。
要想了解房价将会如何变化，天津楼市未来是涨是跌，就要先弄清楚是什么决定了房价。
在中国的多数老百姓心中，始终有一种商品的价格=成本+利润的惯性心理。几年前武汉多家开发商公开了旗下楼盘的成本构成及利润计算方式。他们称房价主要由土地成本、建安成本、管理成本、税费以及利润构成，其中，土地成本占到4成左右。
回头来看看天津楼市的成本情况。先来说土地，天津公开出让的土地的出让金包括土地整理成本、政府纯收益和市政配套费三部分，近期来看，政府在土地成本中增加了铁路建设费100元/平米（土地面积），地铁建设费200元/建筑平米，此外还增加了城投费，加大了土地整理的管理成本等等，粗略算下来，折合建筑面积几乎可以达到约500元/建筑平米上下，更重要的是土地整理成本（如拆迁安置补偿费高居不下）不断加大，整体土地成本上升可谓显著。建安成本，以普通高层为例，随物价(钢筋、混凝土、人工为代表)上涨单方不小于300-400元/建筑平米且仍在上涨中。税费方面，现在销售综合税费达到11.8%；所得税纯益率据说上调至20%，则税费可能达13.05%，这尚不包括所得税清算之说。此外利率上升，融资成本也在上升。如上不完全算来，天津房地产成本的上升是相当显著的。一般说来，成本上升必然导致房价的上升。房价，真的只是成本决定的吗？
稍懂经济的人可能已经意识到了问题所在，商品的价格不完全是其价值的体现，成本只是房价组成中的一部分而已，单是去计算成本是没有太大意义的，它并不对最终的房屋售价起到决定性的作用，因此也不能化解人们对房价暴涨的恐惧。近几年来房价暴涨，归根结底，更多的是由供求关系决定的。
通常来说，供求两者互相作用，需求决定供应。那么楼市的需求是由什么决定的呢？无外乎两点：购买欲望与支付能力。支付能力由个人贫富能力决定，在这里就不多说了，只来说说购买欲望的问题。对于购房者来说，购买的欲望，也就是理由有3种：自用、投资、投机。简单的说，自用是指购房者买来自己居住，投资是以出租活出售获取正常收益为目的，投机则以赚取差价获取超额中间利润为目的。而决定购买欲望的因素无外乎有5点：1、收入水平（这点也可算做支付能力里，购买欲望与支付能力都与收入有关）；2、商品价格；3、替代品价格；4、对未来预期；5、购买者偏好。
中国消费者其实还是不够理性的，这在上述需求欲望中的对未来预期这点上显得尤为重要，现在百姓的投资理财意识根本达不到精算的程度，都是粗线条的。由于房子没有替代品，因此没有交叉弹性，加之中国传统观念的影响也不容小视，国人认为买房似乎是必须的，这点可以算是偏好的因素。收入水平其实和支付能力相关，但支付能力本身没有出问题，至少调控前买方没见出现支付问题，否则房价根本不会快速飙升。从各方面都可以说明没有调控，需求欲望会很好，所以需求不成问题。
但从今年出台的政策看，无论是限贷还是限购，都是通过抑制需求来缓解房价快涨的，且属于短期政府干预政策，而被抑制的投资和改善需求，未来必然涌向市场。尤其在当前国际市场货币政策较为宽松的影响下，市场流动性过剩现象依然明显，通胀的预期也更加强烈，楼市仍为资金青睐的投资市场。因此，未来在增加供应以缓解需求的同时，加息也慢慢踏上征程，再次加息的可能性较大。房企也会随着成交量的下跌及融资的限制，在加息影响下，使资金在未来一段时间内将会持续绷紧。因此预计陆续会有开发商推出打折促销的优惠措施，未来3-6个月，房价将保持下跌趋势。
天津房价大预测 跌至多少是底线？
天津的房价已将下跌似乎没有悬念，关键是何时下跌？会下跌多少？还是要分区域看待的。从外围区域向中心区域包围，较好的区域会最后下跌，和平、河西将是较安全的地方。当然，如果市场环境非常恶劣的话，其下跌也是在所难免的。而浓厚的买方市场气氛使商家终于完全放下身段，开始正视价格理性回归，销售价格也出现了不同程度的“暗降”。
11月、12月将是供求双方激烈交战的关键时间节点。考虑到年底将是各个公司“冲业绩”的时候，开发商如果想提高销售量较好最直接的方法莫过于降价了。而购房者的心态也会随着价格的浮动，逐渐变化。不过，由于08年的楼市低迷以及09年的报复性回涨还历历在目，因此楼市大幅走低的可能性几乎微乎其微。根据近期各媒体所做的调查结果看，如果津城楼市跌幅达到20%的话，将有五成购房者出手购房，意味着当跌幅接近20%的时候，天津楼市将止跌回升。也就是说，未来半年内，房价还将持续平稳并小幅下跌趋势。以中心城区为例，现在均价是20000元左右，最多下跌5%，也就是均价下跌1000元左右，如果下跌太多，甚至达到20%，反而会使房价止跌回升。
其实理性的开发商是不会选择降价，而只会选择打折促销，毕竟促销总是会有作用的，这对其来说是个原则性的问题。因此他们会面临对客户的重新定位，也会更强调客户细分的精细化，相信这点会在未来半年开发的新产品上有所反映。以上所说都是以天津中心城区为依据，并不包括外围区域，因为相对于较成熟的中心区，外围的情况会有所不同，其更为复杂些，不是正常分析可以解决的。在市场高涨期有拉平现象造成了外围区域的发展，其实正是问题所在，因此如果降价，外围区将比较严重。
对于消费者来说，会有更多选择权与谈价的空间，所以现在可以继续寻找、比较，不必急于出手。自用者可悠闲自在的选择；投资者可比较下楼市和其他投资渠道的收益，达到理想的收益水平就出手；对于投机者来说，这里已无市场，只能选择其他的地方了。这样三类购买目的的人群会各归各位，每个人都能在这个变革中寻找到自己的位置。
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