上海2010年6月30日电 /美通社亚洲/ -- 2009年以来,全国楼市在一路高歌猛进中不断攀升,直到今年4月,最严厉新政出台才猛踩了一脚急刹车。也正是此间,业内人士们纷纷为楼价的高涨摇旗呐喊,“这是08年楼价下跌后刚性需求的强烈释放”,这所谓的“刚性需求”一直推动着楼市在今年三月达到巅峰。新政一出,“刚性需求”却消弥于无形,成交量开始急剧萎缩。08年楼市的惨淡告诉了业界一个朴素的道理:“楼价,这个可以跌”。因而,当历史机遇再次出现时,一些有购房需求的置业者有了更大的选择空间和时间。
面粉对面包的传导
6月以来,一二线城市土地流拍频繁,底价成交成为普遍现象,土地市场重现了2008年的惨淡局面,而地价对于房价的传导效应历来巨大,目前,在一些土地供应较多的地区,房价已出现明显回落。
北京,6月22日,深跌。房山两块居住用地现场开标,曾经流拍的窦店用地险些再次流标,楼面地价仅为3700元/平米,深跌1000元/平米。
广州,6月21日,延后。广州市国土房管局因故暂缓出让白云区金沙洲B3702A-06地块,2007年土地市场“疯狂”时期出让的高价地王,成交价21亿元,后来因为开发商未按时缴纳土地出让金而被政府无偿收回,首期土地出让金4亿元也被没收。此次挂牌起始价总地价约仅11.1亿元,比原先的“地王价”打折近半。对于推迟原因和再挂牌日期,主管机关未予透露。
厦门,6月8日,两地块流拍。其余较低拍出1454元/平米的“白菜价”;
合肥,6月12日,两地块取消。225亩单体较大环湖地块 N1004 和177亩瑶海区 E1003 地块,均现场宣布取消供应;
苏州,6月19日,惨淡。苏州新政后的首次大型土地拍卖会上,32宗地块4块流拍,11块地底价成交。
作为市场竞买主体的开发商,在各地的拍卖市场上,报价明显降低,报价都接近底价,甚至低于底价,成为一个普遍现象。“地价预期的基础来自未来房价的预期,京城某地产商表示,行业对于后市的信心已大减。
土地流拍和底价成交正是2008年的普遍现象,相比2009年各区域的地王拉动房价,现在的土地市场,却成为政府调整区域房价的重要手段。
零成交在多个城市同时上演并火速传导
北京,多个楼盘无成交。6月3日拿到预售的保利垄上庄园66套均未成交,6月14日获得预售证的定慧家园南里、6月19日取得预售证的润枫锦尚苑以及6月20日取得许可证的香悦四季花园、乐活家园等均未有成交记录。
上海,零成交楼盘数量翻二番。6月上半月,市场上可售的45个豪宅项目(成交均价5万元/平方米以上楼盘)中,有36个项目上半月未见成交。据统计,4月份有8个楼盘成交“吃鸭蛋”,而5月份增加至25个。
广州,6月上旬过半无成交。469个在售楼盘,5月有网签记录的只有243个,也就是说,近半楼盘“零成交”,6月份更是近300个楼盘零成交。爱房网数据显示,5月1日至5月31日,广州一手住宅交易面积为46.4万平方米,环比上月的66.9万平方米大跌30.6%,成交面积仅高于今年2月份39.46万平方米的“地量”,成为今年以来第二低成交量,成交套数为4169套,环比上月的5851套下跌28.7%。
综合最新不完全统计,5月份全国70个大中城市中有近30个城市出现“零成交”,而进入6月份至今,“零成交”的城市又增加了许多,零成交的楼盘更是铺天盖地,开发商们如坐针毡。
2008年的房价拐点和普降潮,也是由零成交导致新盘定价降低。“对于开发商来说,新盘不存在与前期业主的纠纷问题,只要比周边楼盘低15%-20%,就很好卖了,”多位业内人士表达了这一观点。
中国海外主席孔庆平在6月9日的股东大会上透露,下半年中海将有大量新盘推售,而新盘并不存在降不降价的问题。他同时也表示,届时会根据市场情况及时调整开盘价格。
二手房对一手楼的逆向传导
“安居客网上信息显示周边二手房只有2万出头,而售楼处看到新房却要2.5万/平米左右,都是现房,也看不出什么区别,谁还去买贵的啊。”一位购房者从浦东某售楼处出来表示。
这样的现象多出现在一些连续分期分批开盘的项目中,开发商避开了同行间的竞争,却没能把握住市场变化征兆,陷入一二手房价格倒挂怪圈。由于小业主价格调整灵活,在市场上很快取得了主动。爱房网调查发现,一二手房的竞争不仅在个别楼盘表现得比较激烈,而且有些区域也表现明显。
在市场持续观望的情况下,未来3个月上海二手房价格的跌幅或将持续扩大。这将对一手房价格产生影响。目前多数开发商的资金相对充裕,他们手中的新房当然不会轻言降价。但二手房的小业主不会考虑这么多,他们只要能够获利,宁愿尽快降价来套现。很明显,大开发商的反应没有小投资客快。而且,多数开发商仍然抱着“未来楼市可能良好,挺一就过去了”的想法。
对于开发商的主观期望,有研究人士指出,同2008年楼市调整时一手住宅房价带动二手住宅下降有所不同,此次调整将由二手住宅价格带动一手房价格下跌。
爱房网整体研判,7月份楼市博弈将进一步加剧,调控政策力度仍然不减,购房人仍然低迷观望,开发商对购房人的心态难以判断,既担心降价幅度不够难以触动消费,又担心降价幅度过大引发购房人“买涨不买跌”的心态,令降价失去预期效果反而带来负面作用。
爱房网是安居客集团旗下,亦是国内首家专业新房导购信息平台,并已成长为中国第一的新房平台。爱房网和专注于二手房信息服务的安居客以及专注于租房信息服务的好租网,组成了一个专业找房网站群。