杭州2019年9月27日 /美通社/ -- 全国中小城市商业地产开发存量达到2亿方，空置率达到20%。由于区域商业的同质同构、客流缺失、坪效天花板等因素，中小城市的大多数商业物业不仅失去了增值功能，保值的也每况愈下。新零售市场风口下，如何破局中小城市商业地产的招商难、运营难、和去化难？如何重塑商业地产开发逻辑与重构商业地产价值链？
2019年9月25日，《新商业重构商业地产价值链》全国宣导大会暨天猫智慧商圈（云mall）产品说明会在阿里巴巴天机山庄顺利举行。本次会议由浙江群达投资有限公司主办，阿里巴巴天猫门店和商圈新零售部、阿里新零售TP服务商亲与橙支持，浙江丰兆和商业运营管理有限公司承办，浙商杂志对大会全程进行媒体支持。全国房地产联盟主席、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌，“商业地产教父”姜新国，中房协市场与住房保障委员会副会长、中国房地产数据研究院院长陈晟，香樟资本创始人、前复星互联网投资集团联席总裁钱中华，以及众多来自新商业、新零售、新媒体、新资本领域的KOL和商业地产开发商出席了本次会议。
“谋时而动，顺势而为”
80年代，下海经商造富了第一批把握趋势的人。90年代全民炒股、2000年地产升温、05年开始互联网席卷全球、电商发力，15年进入“绿水青山”新常态……随后，“城市更新”一词成为了都市进化与发展的重要路径。城市更新是结合规划、资本、运营、开发等多种思维，找寻城市进化与发展之路，激发城市的内生活力。近十年来，中国商业地产市场告别了野蛮生长，从“增量时代”转为“存量时代”。同时，随着中国经济发展步入新常态，零售行业也正在迎来巨变。尽管在过去的十几年里，人们的消费习惯被电商颠覆，越来越多的消费者开始习惯于线上的购物方式。但是，消费者的购物体验是单纯的电商模式永远无法补足的短板，实体零售有着电商永远无法取代的优势。于是，阿里巴巴、浙江群达投资开始探索融合线上、线下两个渠道的新模式，重构商业地产、传统零售的价值链，浙江群达投资联合阿里巴巴天猫门店和商圈新零售部通过阿里生态赋能线下商圈升级迭代，为消费者提供消费体验与性价比兼具的服务，开创性地完成了“中小城市商业地产新商业的解决方案”，运用平台整合优势，重构商业地产价值链。
打破地理区隔，重构商业布局。
天猫智慧商圈是阿里新零售战略的重要组成部分，是基于商圈（商场）本地化线上线下运营的阿里巴巴小程序，以阿里工具（支付宝、手机淘宝、手机天猫）和阿里生态系资源为区域级大商圈（场）赋能，完成区域大商圈的智慧化升级和改造，实现商业增量和形成官方运营场。通过线上、线下互动叠加的方式，打破物理区隔，聚合本地优势产业，建立商户成长新阵地，实现远场聚客锁客，近场分发到店的服务。天猫智慧商圈的建设，不仅能让单一商家有的放矢，还能打破地理区隔，把区域级各自为战的商家串联起来，形成不同业态的关联性营销。
通过客流的增量与以前我们说“出门逛街”，电商发展起来后我们开始说“逛淘宝”，现在，我们感受到的是“逛商圈”，满足消费者对消费体验与价格的双重需求。
天猫智慧商圈（云mall）2019年5月25日，浙江群达自营投资的阿里天猫智慧商圈遵义项目正式上线运营。2019年6月，天猫智慧商圈遵义项目经验开始向全国复制。
植入新零售的商业地产
坦克插上两个翅膀不等于就是飞机，空客剪去两个翅膀不等于高铁。解铃还须系铃人。为了破局，浙江群达投资有限公司与阿里巴巴进行深度合作，从实践中总出一套“中小城市商业地产新商业的解决方案”。会上，群达从四方面的重构来阐释《新商业重构商业地产价值链》：商业运营逻辑的重构、物业去化逻辑的重构、物业配套价值的重构和数据运营逻辑的重构。
（一）阿里新零售合作体系重构商业运营逻辑
当下商业运营缺乏创新，面临着同质同构、客流缺失、坪效天花板、基因与站队等多种困境，导致难以形成区域商业标杆，难以抢占市场份额。产生这种弱关系的根源在于品牌方与运营方是简单的“租赁关系”，即自营和类自营的占比太少，运营管理的话语权不强，难以形成官方运营场。
2018年3月31日，阿里巴巴天猫商标授权的新零售品牌house Pro生活心选集合店在贵州遵义落地，这也是阿里新零售与商业地产商的首度合作。
HP城市生活广场通过群达自营、自有品牌代运营等模式，使自营比例在60%以上，以及天猫智慧商圈的营销赋能，充分掌握商场的运营话语权，从而形成有效的官方运营场。
（二）新商业IP集结重构物业去化逻辑
再好的商业营运，如果不能合理有效去化存量商业地产，就等于没有解决商业地产的“硬伤”。浙江群达投资充分利用平台企业的优势，集结了一大批新生活方式业态的新商业IP，通过抱团发展的模式落地到HP城市生活广场，通过股权的转让来达到地产存的去化目的。另一方面，通过与资本的合作，以及新商业IP的集结和落地实施的快速规模化，来触达IPO目的，从而完成从资产到资本的完美蝶变，享受IPO带来的市盈溢价回报。
（三）智慧停车重构物业配套价值
云蚁智慧停车是群达投资控股的企业，拥有国际领先的泊车机器人技术和智能立体车库建造能力，公司的超薄/全向/夹抱式机器人及智能立体车库，拥有40多项发明专利，能使停车效能提升3-4倍，同时实现5分钟内完成存取车动作。在大数据方面，结合群达城运平台和阿里巴巴天猫智慧商圈的应用，云蚁停车将在人、车数据的匹配与应用中发挥极致的效果。
（四）城运平台重构数据运营逻辑
新商业运营的核心是数据运营。群达投资构建了以“群达域”、“群达云”为核心架构的数据运营平台，即“城运平台”，以城域范围为运营基础的一个售后管理、会务服务和营销推广等应用的综合性平台，基于城域范围内海量的淘系ID会员，实现一键高净值会员的沉淀，也可以通过淘系资源，实现全域push，从而达到全面赋能泛商圈，带来最时髦的曝光机会和淘宝人群的引流到店。
