上海2017年11月7日电 /美通社/ -- 近日，魔方生活服务集团CEO柳佳与南京楼事进行深层对话，就长租公寓大热的发展势态进行分析，以下摘自原文《长租公寓大热，这不是一个一夜成名的故事 | 灼见》：
长租公寓不再是一个等风者。随着租赁政策密集出台，开发商、资本，纷纷涌入，长租公寓从居住链条的一角，走到市场中心。他们笼络了最富潜力的年轻客户，不过更重要的价值在于，传统的居住方式随之改变了。
7月18日，国家九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，多城市接连拍卖租赁用地，一时间，长租公寓备受瞩目。
这期间，长租公寓运营商魔方生活服务集团也完成了对深圳V客青年公寓的战略投资。深圳V客青年公寓作为独立品牌，与魔方公寓、魔尔公寓、9号楼公寓，一同纳入魔方生活服务集团品牌体系。
生活服务，在楼事与魔方生活服务集团CEO柳佳的对话中，被重点、多次提及。“除了经营房子，我们还在经营人”，她表示，“服务”在魔方的商业模型中，特色就是依靠集中的生活环境，提供更多租房以外的服务。
而从经营房子，到关注人本身，也是中国租住市场将要经历的变化。这个漫长进程中，魔方生活服务集团的主力品牌魔方公寓已经历练8年。政策利好，使开发商、大额资本纷纷涌入，机会滚烫，而它却开始变得冷静。
“我们希望重新定义公寓”，柳佳清晰、笃定地预见未来。相对成熟的运营能力，已经让魔方公寓取得了更多的主动权。
长租公寓里的独角兽
2009年，在南京戴家巷，魔方公寓第一家店开张。彼时，南京地产市场仍然前景不明，发着高烧。人们像如今一样，热议房产。而租房一族，辗转于中介与房东之间，并未广泛关注到这家公寓的开业。
“不过公寓还是很快就租满了”，柳佳回忆，这让无心插柳进入行业的创始团队感到成就感。之后，魔方就像一个闯入新世界的“独角兽”，迅速起步，敏锐地捕捉机会。“这个过程的速度、规模变化之巨，甚至超出了我们的预期”，她说。
如今，回头梳理魔方的大事记，期间历程，也超出了业内人的想象。2010年，魔方公寓创立连锁租赁模式；2011年，启动门店数据化管理；2012年，布局全国战略。随后，相继进驻苏州、武汉、上海、广州、深圳、北京等15个城市，落地门店数百家。
2015年，魔方公寓管理有限公司，正式更名魔方生活服务集团。长租公寓世界里的“独角兽”，成为中国房间数量最多的长租公寓品牌。
而驱动这个变化的，显然不会再是无心插柳。柳佳表示，当初收到了良好的市场反馈，我们便迅速邀请全球第一的咨询公司罗兰贝格，为魔方做了全国调研。探索到巨大的市场机会后，随即制定长远计划，开启大规模融资。
2016年4月12日，魔方公寓成为国内第一个完成C轮融资的公寓企业。而据透露，融资资本仅为6-7%，对比业内普遍10%的平均融资成本，优势可见一斑。
2017年1月，“魔方信托受益权资产支持专项计划”成功设立，各投资者已完成认购交易，募集资金总额为3.5亿元。这是中国ABS发行历史上首单公寓行业的资产证券化产品。
多轮融资的成功，奠定了魔方公寓的行业领导地位，其撬动资金青睐的成熟内核，也在成为优秀的样板，被众多同行学习。
| 2013年 |
获得美国华平集团6000万美金B轮融资 |
| 2015年 |
华平集团追加投资近1.4亿美金投资 |
| 2016年 |
C轮融资3亿美金 |
| 2017年 |
发行首单公寓资产证券，募集资金3.5亿元 |
“我们的每家店都要盈利”
2009年-2017年，南京地产市场，正在经历黄金到白银十年的转变。而长租公寓，却因为住房长效机制的建立，从青铜时代进入了白银，甚至黄金的十年。
这个过程中，魔方公寓的变化依然是加速度的。柳佳告诉南京楼事，“前几年，我们尚在关注存量房的改造和经营，进入2015年，便放大视角，参与更多公租房、人才公寓等政府、国企项目的规划和托管业务。”
业务的多元接触，带来的是人群覆盖的放大。魔方公寓也从起初深入白领市场，到辐射企业员工、城市白领、新精英人群、行业成功人士等多种人群。建立三个品牌，分别为9号楼、魔方公寓、魔尔公寓，视区域消费水品的不同去定价。以上海为例，官网显示，魔方公寓价格从3000-6000元/间不等，魔尔公寓则均价为8000-15000元/间。
“单从价格看，确实比住宅高一些，但这部分，恰是我们的额外投入”，用柳佳的话说，是更多的安全保障、服务体系和社区环境。而这套体系，也有力地支撑了魔方公寓整体的商业模型。
2016年，地产商龙湖将龙湖冠寓列入四大主航道业务，随即在2017年，将长租公寓开遍全国。从一级市场拿地，到开店运营，成本巨大，该公司CEO韩石曾公开表示，部分公寓三年内不考虑盈利。谈及对市场的判断，他认定，“谁能把成本控制住，谁一定是未来升级的胜利者”。
而在采访柳佳的过程中，我们也问及这一盈利问题，虽两种公寓运营属不同类型，但她回答并认可这一说法。“我们的观点是，每一家店都盈利”，在她看来，这也是持续升级服务的保障。据了解，魔方公寓通常是将整栋物业进行租赁，租期15-20年，每年的房租成本，加之运营成本，总体投入比例不低。在这种情况下，要实现每个门店都盈利，用柳佳的话说，“是十分考验运营功底的”。
这个功底的构成，是详细的标准和流程。比如，魔方会将运营成本划分为八大项，几十个小项，运营过程中，逐项控制。“而我们的‘人房比’也是业内中优秀的，100间房，仅需要1.4个人，密集的IT系统，代替人力成本的投入，还提高了效率”。
她进一步表示，我们与房地产行业中高周转的模式不同，比拼成本、资产管理及运营的能力，才是长租公寓应该坚持并将深耕的方向。
用细节对抗资本的狂热
尽管用柳佳的话说，这一行做得是“又苦又累”的细活，但巨大的市场潜力和政策支持，仍足以让资本垂涎。据悉，石榴集团、龙湖地产、碧桂园等大型房企已抢驻公寓市场，并为旗下自持用地积极寻找新的出路。
公开数据显示，按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场空间在5.3万亿左右，这个万亿市场中，还没有成长出一个千亿市值的公司。可见投资价值仍可充分挖掘，是一座金矿。
预计到2027年，品牌公寓将占据租赁市场的10%，行业整体管理规模预计达到1060万间，品牌公寓行业整体估值预计达到4.32万亿，龙头公司估值约3800亿。要知道，截至今年1月，恒大地产的估值仅是2280亿元。
对庞大市场引发的资本狂热，柳佳表示理解，并坦诚魔方对此的谨慎和理性。“魔方公寓已经在这条路上摸索了八年，小到运营细节，大到发展战略，都划定了清晰路线”。
“我们有一支产品研发团队，每年会出不同产品的SOP、设计更新，每月会有不同产品的迭代。”比如，会通过对十几种不同隔音材料进行测试，择选较佳。小到家具尺寸、桌子高度，大到室内空间格局设定，户型分布，都归纳到体系里进行标准化完善。
她介绍，魔方目前大部分门店是直营管理，少部分为加盟或委托管理。模式不同，但运营标准、人员配置、行政管理等均为标准化复制。
作为长租公寓的先行者，这一流程体系的不断完善，也为行业标准的建立提供宝贵的经验。“我们参与了商务部有关长租公寓行业标准的制定”，柳佳自豪地表示，愿意与行业一同进步和发展。
10月10日，蚂蚁金服称，将有100万间公寓正式入驻支付宝。柳佳表示，魔方公寓已与支付宝第一时间达成合作，十分乐见中国新租房体验的重新构建。她以非常开放的心态看待市场的未来发展，“行业之大，无人可以一统天下”，并表示战略已经清晰，接下来要做的就是，坚定地实践，并将视野放置于天下。
