上海2017年8月11日电 /美通社/ -- 随着政策、经济、市场环境的改变，房地产业迎来了转型与革新。在当今存量物业时代下，地产人将如何结合大数据与互联网技术，结合不同的消费场景深度挖掘消费者需求，从而调整经营策略并创新产品模式，推动房地产行业的变革？
8月9日博鳌论坛进入第二天，下午，一场围绕着“市场新声 消费时代的地产场景革命”的主题论坛展开，期间，优帕克集团互联网首席运营官杨剑凌发表了主题为《长租公寓求解存量时代》的演讲。他以自己运营的公寓品牌为样本，从存量市场下长租公寓所面临的机会和挑战，以及中高端公寓品牌运营两个维度出发，指出品牌公寓利润增长点在于服务收入，并预测在未来15年公寓市场占有率将达到20%。
租房时代崛起 未来规模将达5万亿
在谈到存量市场下长租公寓的机会和挑战时，杨剑凌认为，机会主要体现在四个方面：一是住房自有率会下降，租赁人口会增加；二是原来适婚年龄的人群会进入租房市场，中高端市场需求增加；三是品牌公寓市场方兴未艾，发展空间巨大；四是品牌公寓的发展对运营的专业要求更高。
据wind和华菁证券研究所一组数据显示，中国目前的租赁市场GMV为1万亿元，相比美国和日本的7万亿和2万亿还有很大的发展空间，预计到2030年将达到5万亿；另外一组数据表明，相比美国和日本而言，我国的住房自有率偏高，超过将近15个百分点，这对于租赁市场来说是一大挑战，因为租房自有率决定了我们租赁人口的数量。未来，随着房价持续上涨，首次置业门槛被提高，越来越多的人会加入租房人群。
他分析称，中国的租房市场规模，之所以能从1万亿翻成5万亿，较大的变量来自于增量人群，就是以家庭为单位的高收入的人群，这些增量人群会给长租市场带来从房源产品、服务和租金等各个方面质的飞跃。
提升运营服务水平 找准利润增长点
租赁市场前景广阔，让多方社会资本都嗅到了商机。目前，以万科、龙湖、旭辉为代表的房企，链家等中介机构以及一些创业公司都开始争相涌入长租公寓领域，对此，杨总坦言，他们并没有感到压力。他指出，长租公寓目前主要的竞争者不是专业公司，而是个人小业主。“一个小区，如果有100套房源可租，可能只有2套房源是由公寓运营商提供的，剩下的98套都是个人房东。中国品牌公寓市场刚刚开始，市场占有率非常小，我们要共同把长租公寓这个市场蛋糕做大，提升目前以个人房东为主的租赁运营和服务水平，尽快追赶发达国家租赁市场的规范化程度，让资产持有者和租客实现双赢。”
从其15年的高端公寓运营经验来看，公寓行业不是暴利行业，需要精细的专业化的运营。其中，拿房成本和装修摊销占到了70%的成本，所以品牌服务和运营能力水平就显得至关重要，用行业内的话来说就是如果品牌和运营能力没有达到一定的水平，包租的房源规模越大，利润压力可能会越大，这个业务可能会变成一种“规模不经济”。所以，做好品牌服务，强化专业运营能力是一个品牌公寓的利润增长所在。
那么，面对这样一个充满挑战的市场，优帕克服务式公寓又是如何成功运营为中国服务式公寓第一品牌的呢？杨剑凌提了三点：线上线下融合销售体系 、智能化的IT体系、服务体系。
公寓市场的获客渠道目前已经发生了很大变化，从以往的中介和企业客户转向借助互联网直接获客，“我们的互联网获客占比达到15%。以地产优家为例，地产优家是优帕克集团和上海地产集团成立的合资公司，主要负责上海高端人才公寓的运营，还有其他合作项目的房源都会汇入平台，统一进行引流。而公寓家提供一站式公寓运营解决方案也是如此，流量过来以后再到各个项目进行线下的销售转化，完成整个O2O交易闭环。”
另外一层则是，通过智能化的IT系统对整个业务运营流程的人和物进行管理，提高运营效率。“我们品牌经过这么多年的运营，已经把固化下来的流程和标准全部体现在了其ERP里，同时基于这个EPR还开发了一个基于云端的SAAS系统，一旦有新的项目开盘，只需要基于这个SAAS系统做模块选择就能很快上线投入到实际运营中，这会大大节省项目IT系统的搭建时间“。
作为颇具规模的中高端长租品牌，优帕克服务式公寓在运营和服务上都初步形成了自己的体系和标准。目前，他们集团已经在北京、上海、广州和深圳四大一线城市布局，在二线城市重庆、成都等市场也在进行开拓。
