金融政策调整需关注房地产贷款规模的变化
上海2008年9月17日电 /新华美通/ -- 新华财经有限公司资信评级部门继9月10日发布《中国房地产行业信用报告 -- 政策风险是影响行业信用的重要因素》之后，于今日就中国人民银行9月15日宣布的“两率双降”对房地产行业的影响发表短评。新华财经指出，此次央行的“两率”调整反映了中国政府在全球金融动荡和国内经济增长放缓迹象加剧的背景下，迅速果断地通过政策微调来应对挑战的能力，但此项货币政策微调的真正目的并非解救房地产业者，因此对于目前处于困境中的中国房地产行业而言，其实际意义并不大。观察中国政府对房地产领域政策变化的较佳指标之一应当是房地产贷款规模的变化。
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新华财经副总裁兼资信评级及研究负责人陈松兴博士表示：“历史经验一再证明金融政策是房地产发展过程中的最为关键的驱动因子之一，因此政策的收缩或放松将直接影响行业的整体表现。上世纪80年代后期日本房地产泡沫的兴起与破灭在很大程度上就是日本央行在本币升值引发房地产投机过热后，仍长期奉行低利率政策造成的。因此，对于中国而言，在前一阶段市场出现过热迹象时，中国政府果断地大幅提高利率水平，收紧房地产信贷，使泡沫在变得无法控制之前就得以抑制，这对于国民经济的长期稳定健康发展无疑具有积极正面意义。”
新华财经认为，国内的房地产市场对于国民经济的稳定具有极其重要的作用，房地产投资额占 GDP 的比重在10%左右，而美国的次贷危机与曾经的日本房地产泡沫经验教训都使得中国政府在针对房地产领域的政策制订方面趋于保守，以免行业的大起大落造成对宏观经济的重大冲击。此次的“率双降”，虽然对房地产业者而言具有一定的心理安慰作用，但从经济实质来看，对行业的直接影响并不大。由于目前房地产市场只涨不跌的市场预期在全国范围内只是刚开始得到扭转，因此未来中国政府对于房地产的政策在短期内仍不会有实质性的变化，这也将有助于中国的房地产市场继续回归中长期的健康稳定发展。
同时，新华财经也指出，从财务角度来看，此次降息带来的利息支出减少，开发商要大于普通购房者，因为按2008年6月末公布的全国住房贷款余额3.25万亿元人民币和全国房地产开发贷款余额1.95 万亿元人民币测算，购房者与开发商贷款利息支出额全年分别减少30亿元人民币和50亿元人民币左右，开发商群体在财务上的获益无疑稍大一些。但需要注意的是，从市场整体来看，目前国内房地产市场每年销售额近3万亿元人民币，投资额也超过2.5万亿元人民币，因此，这部分利息支出的减少无疑是微不足道的。现阶段对于国内开发商而言重要的并不是贷款利率的下降，而是贷款到期后的展期与续贷问题，这也是目前房地产开发商的咽喉所在。
新华财经认为，观察中国政府对房地产领域政策变化的较佳指标之一在于房地产贷款规模的变化。此次央行在降息的同时，将部分银行的存款准备金率从17.5%的历史高位下调1个百分点，虽然可稍缓解目前国内中小银行资金紧张的局面，但由于年初每家银行已经确定了全年的贷款任务，即使8月份时央行增加了5%的全年信贷额度，其主要用途也是支持小企业和“三农”、灾区建设等，因此各商业银行并不会有明显的房地产贷款指标新增计划。所以，对于陷入资金饥渴的房地产开发商而言，此次央行银根的放松并不会使其直接受益。
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