北京2014年5月22日电 /美通社/ -- 经过二十多年发展，别墅总价飘高、土地资源不足等成为北京传统别墅区后续发展的制约因素。与此相反，随着新机场落地，土地储备充足以及人文自然资源丰富的城南迎来全新发展机遇，众多品牌房企聚集开发高端物业，北京下一个新兴别墅区端倪初现。
北京传统八大别墅区发展后劲不足
机构统计，北京传统别墅带分“一山”、“二河”、“三线”、“四高”。“一山”指西山；“二河”为潮白河、温榆河两河流域别墅带；“三线”泛指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则涵盖京昌、京沈、京开、京密四条高速路。在东南西北区位上，北京传统别墅区被划分成中央、奥北、西山、潮白河、城南、亦庄、昌平八达岭、东部泛 CBD 等八大别墅区。
不过，经过二十多年的集中开发，北京传统八大别墅区后续发展明显乏力。别墅总价飘高，土地资源不足，难有新产品面世等成为北京传统别墅区后续发展的制约因素。
亚豪机构市场总监郭毅表示，在高地价的压力下，公寓豪宅、别墅在内的高端市场成交价格不断上涨。“目前市场上将4万元/平米以上的产品定位为中高端，如果是高端豪宅的话，售价基本上在10万元/平米左右，而这样的项目目前也不在少数。”业内一位分析人士透露。
“北京东、西、南、北、东北、西北、东南都有着成片的别墅，这些别墅扎堆的地方对资源过度开发，分割，甚至是哄抢。在传统的别墅区中，我们观赏到的只是与邻墅分享的小山小水，感受到的只是被无限挤压的狭隘空间，更何谈独享天地。”一位房地产专家在谈及北京别墅区现状时发出如上感叹。
其中，紧邻首都机场的中央别墅区是北京较早的高档别墅群落。经过十几年的发展，中央别墅区如今分成后沙峪、天竺、来广营三个相对独立的成熟区域，目前仅剩来广营区域仍有少量房企拿地开发别墅项目。中央别墅区土地、自然资源日益稀缺，栋均占地不足一亩，纯低密度的住区已难寻到。同样，西山别墅用地则受到军事用地、教育科研产业用地、香山自然景观保护等多方面限制，别墅市场开发速度较为缓慢。
新机场加快推进城南新兴别墅区发展
与此相反，在政策规划、产业转移等因素推动下，北京一批新兴别墅区正在加速形成。城南别墅区则是新兴别墅区之一，位于西南五六环以及未来建成的七环之间，又主要分布在京开高速路沿线。
城南别墅开发时间相对较晚，2007至2010年左右，才陆续有中海、绿地、富力等房地产企业进驻开发多个别墅产品，使得城南别墅区气候小成。此后，该板块别墅开发进入沉寂期，少有新项目开工建设。
随着北京新机场规划细则出台、南城旧城改造进度的推进，南边别墅市场再次迎来全新发展机遇。孔雀城等数十家品牌房企围绕北京新机场一字排开，长期被低估的区域价值步入升级通道。
北京南部的大兴、房山仅2012、2013两年就出让了41宗住宅用地。土地交易量大，意味着住宅项目巨大的潜在供应。
“大型国际机场的呈现，必将带动周边高端居住区形成，美国华盛顿州华盛顿湖畔艺术居住区是这样，北京的中央别墅区亦是如此。这是经验之谈，也是国际趋势。”中经联盟秘书长陈云峰认为，机场意味着便捷通达，其周边物业往往是高端商务人士首选，在市场需求引导下，会带动形成高端居住区。
“交通、生态、圈层等配套是形成别墅区的较大优势。”一位业内人士说。城南周边拥有中华文化园、北京野生动物园、世界公园、榆垈万亩森林公园、半壁店森林公园、北京留民营生态农场、南海子麋鹿苑、孔雀城十三万亩大湖等自然景观资源。拥有北京大兴京城高尔夫俱乐部、北普陀影视城、北京东方骑士休闲娱乐中心、团河行宫、北京窑上高尔夫俱乐部、金丰国际企业家俱乐部等成熟配套，足以满足高端人群置业需求。
“目前北京新机场周边高端物业与中央别墅区项目近10万元/平方米的价格相比差别很大，这意味着升值空间。”业内人士认为，新机场对城南的推动作用是个渐进过程，当前只是其价值释放的冰山一角，随着新机场高速、轨道交通路网等基础设施的完善，大量人群及高新产业的进入，区域楼市价值还将迎来更大发展机遇。
