世联房地产副总裁：养老地产市场秩序亟待建立

养老地产“雷声大，雨点小”，“开发商只卖房，不经营”

上海2013年8月7日电 /美通社/ -- 2013国际养老产业（上海）峰会暨展示会将于8月21-23日在上海国际贵都大饭店举办。日前，演讲嘉宾之一的北京世联房地产顾问有限公司副总裁林蔚，接受了本次活动的媒体合作伙伴之一搜狐焦点网的采访，提前披露了部分峰会内容。

搜狐焦点网：目前市场上养老地产的项目多是主打养老概念，却以开发以休闲、旅游物业模式来经营。您认可的在中国市场上的养老地产项目是什么样的。或者说您认为，什么样的项目才能称得上真正意义的养老地产呢？

世联观点：养老地产有“真养老”和“假养老”之分，区分起来也很容易，只要开发商持有一部分跟养老相关的物业或者配套，以后用来经营、服务于老年人，这个项目就算是“真养老”的项目，比如北京太阳城、太申祥和山庄、泰康燕园、上海的亲和源等；只要是统统销售，完全没有持有物业的项目，就被业内称为“假养老”项目，即使这个项目可能主打的是养老概念，实际入住的也是老人，这也称不上是一个真正的养老项目，因为最根本的原因在于，这种项目不能够为老人提供所需要的专门服务，不能满足老人在身体衰老之后产生的护理需求和医疗需求。

搜狐焦点网：近年来，养老地产持续走热，也有非常多的像万科、绿地、绿城等开发商进入到养老地产开发的行列。媒体热炒相关话题的同时对开发商圈地圈钱的怀疑却愈来愈大。目前国家相关部门也没有一个完善机制去约束整个养老市场向一个良性方向去发展。那我们担心大量的资金长期涌入，会不会对整个养老地产市场的秩序产生不良的影响？

世联观点：实际上现在市场是“雷声大、雨点小”，“看的多，做的少”，众多的企业虽然都高度关注养老市场，但是由于养老市场的盈利模式与传统的地产开发的销售模式有巨大区别，运作养老地产项目的核心能力要求不同，导致地产商并不敢大干快上，大部分地产企业都是在筹备布局，积极关注，逐步研究，相互观望，真正落地入市的项目并不多。一旦有经过市场验证的具备复制价值的模式出现，这个市场可能确实会迎来一个春天。

目前养老地产的市场秩序还没有建立起来，处于试水阶段和混沌阶段，有大量的资金进入这样的市场不见得是坏事，能够促进这个行业中先行企业的成长，测试市场，无论先行企业的成败与否，都可以启发后来者，逐步明朗养老行业的运作规则。我们相信未来市场秩序会越来越有序的，此前日本的养老市场也经历过一个由乱而治的过程。

搜狐焦点网：养老地产的盈利应该是在项目运营后期慢慢产生的。如果运营得好，这种盈利比例可能比卖房子的收益还要高。但是许多开发商依然以卖房子的观念开房养老地产项目。“重卖房，轻运营”长期的运营能力比较差。您是如何看待这样的问题的。

世联观点：销售之后的物业运营一直都是开发商的短板和软肋，不单养老存在这个问题，住宅地产、商业地产、写字楼、旅游地产等都有这个问题。养老的运营能力要求更高更专业，往往跟医疗相关，专业的养老护理人员的职业技能要求比酒店的服务人员还要高，这对于绝大多数开发商来说基本上是没有办法自己做到的，只能依靠专业的养老运营服务机构来完成，而专业的养老运营服务机构在目前还是一个相对稀缺的资源，对这样的资源要识别、积累、之后为己所用，是有一个过程的，大部分开发企业都没有积累起来这样的专业资源。开发商“只卖房，不经营”的现状有的时候也不完全是意愿问题，是能力短板，有心无力。

搜狐焦点网：闵行万科城项目就把养老住宅建在普通的住宅项目中。建在在住宅项目群的学校和公园之间。这样老人既不会被单独安排在某个地方，还可以和自己的亲人住在一个社区，相互有照应又不失去自己的空间。我个人觉得中国的老人会比较喜欢也比较能接受这种方式的养老项目。您觉得这种在项目中建造养老社区的做法会不会成为中国未来发展养老地产的主流？

世联观点：这种模式是中国式养老地产开发模式中的一种，我们把它叫做“隔代亲情社区”模式，这种模式适合在大社区中建设，能够完善社区的产品体系，通过“满足从小到老的生活需求”的社区功能意向，提高整个社区的价值，促进社区其他住宅的溢价和销售，可以很好地为开发企业回收现金流，市场接受度也很好。

这种模式是世联总结出来的三种符合中国国情的养老地产开发模式中的一种搜狗，除此以外，还有“会员制医养综合体”和“养生目的地”模式，每种模式的开发条件都不相同，根据项目所在不同的城市级别、区位条件、项目规模、企业能力、地块条件来选择适合的开发模式，并不是说哪一种就一定是市场的主流。

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Care Show 由 UBM 每年在英国伯明翰和伯恩茅斯举办，已经有超过10年的历史，是英国养老产业重要的行业活动。

每年有300多家企业积极参与 Care Show，与众多养老机构、社区养老机构、退休村和居家养老机构的管理层、经理互动交流。Geront Expo 由 UBM 每年在法国巴黎举办，是法国较大的养老产业展览会。展会规模达到20000平方米，每年有350家参展商和14000名专业观众参加展会。Geront Expo 同期举办医疗信息化展览会。

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