收益总额逾人民币4.3亿元，分派收益率为13.1%
成功完成债务置换，进一步控制融资成本
香港2023年3月30日 /美通社/ -- 招商局商业房地产投资信托基金（"招商局商业房托基金"或"房托"，香港联交所股份代号：1503），宣布截至2022年12月31日止之全年业绩。
招商局商业房托基金于报告年度的收益总额为人民币431.7百万元，较2021年收益减少人民币1.1百万元，主要是受疫情影响以及在年内提供了超过3,600万的租金减免。年内，房托完成了债务置换，以低息人民币贷款置换到期港币债务，消除币种错配，稳定汇兑表现，规避未来利率及汇率双重风险。
此次每基金单位分派0.1307港元，实际分派率为7.0%。连同已支付的每基金单位中期分派0.1307港元，报告年度的每基金单位分派总额为0.2614港元，按2022年12月30日招商局商业房托基金收市价1.99港元计算，分派收益率为13.1%。
招商局商业房托基金的总借款净额为人民币4,053百万元，资产负债率为37.4%。该比率低于房地产投资信托基金守则（"房托基金守则"）所准许的50%上限。负债总额（不包括基金单位持有人应占资产净值）占资产总值的百分比为62.6%（2021年年末：47.0%）。
招商局商业房托基金已取得一项上限4,500百万港元的新境外贷款及一项人民币100百万元的新境内贷款，两项贷款为有抵押及将于2025年12月15日到期。于2022 年12月15日，招商局商业房托基金已从该新境外贷款中提取人民币4,022百万元（相当于4,445百万港元），以及从新境内贷款中提取人民币31百万元，以偿还先前的债务。上述债务置换，将原港币贷款全部置换为固定利率的人民币债务，消除收益与债务之间的币种错配，消除未来汇兑利率调整的压力。
2023年，招商局商业房托基金将进一步优化债务结构，调整债务年期，分散债务风险，同时，抓住人民币低息窗口，探索利用跨境人民币进一步降低存量债务成本的融资渠道。
于2022年12月31日，基金单位持有人应占资产净值为人民币3,659百万元或每基金单位人民币3.24元，相当于根据人民银行于2022年12月30日公布的汇率中间价计算的每基金单位3.63港元。由于2022年其物业估值略微上涨，每基金单位的资产净值下降的主要原因是人民币对港元的贬值。
业务表现
于报告期间，整体物业组合的出租率由2021年底的87.7%，下跌至2022年12月31日的83.2%，降幅为4.5个百分点。在深圳五项物业中，蛇口网谷内的三项物业在出租率方面有较大改善。花园城的资产升级改造工程对运营产生了一定的阻碍，导致其出租率下跌18.3个百分点至72.2%。与此同时，新时代广场受到高端写字楼需求非常疲弱的影响，出租率下降7.9个百分点至84.0%。去年年中新收购的招商局航华科贸中心的出租率则保持在70%。
于2022年12月31日，较上一年末相比，除数码大厦外，物业组合的现时租金有所提升。尤其是科技大厦，由一个主要租户承租后，其现时租金提高了人民币10.2元╱平方米以上，由此产生的溢出效应惠及科技大厦二期，其现时租金增加了人民币4.0元╱平方米。
网谷三项
科技大厦是其投资组合中的亮点，自从重大租户（深圳前海蛇口自贸区医院）进驻以来，一直保持着令人满意的运营数据。其2022年出租率始终保持100%，同时租金单价亦步步上扬。深圳前海蛇口自贸区医院持续以较高租金从到期租户手中承租，使科技大厦2022年底现时租金较去年底增长8.5%，达人民币129.8元╱平方米。
科技大厦二期和数码大厦在2022年的运营数据也同样有很大改善。它们的主要租赁目标群体为中小企业，而在2022年疫情对中小企业造成强烈冲击的情况下，科技大厦二期和数码大厦的出租率却实现了较大幅度增长至90.5%和85.9%，增长幅度分别为9.3个百分点和14.6个百分点。科技大厦二期的现时租金增长了3.4%。
管理人已经在网谷三项物业搭建了良性的租户循环，预计2023年的运营将好于房托的其它物业。
新时代广场
新时代广场于2022年下半年的出租率出现下滑，自92.3%跌至84%，部分租户在租约到期后未续约。在2022年下半年深圳受到新冠疫情反复冲击，高端写字楼需求萎缩，加上周边新甲级写字楼供应，使得留住即将到期的原有租户或寻找替代租户变得非常有挑战性。然而因退租的租户租金单价较低，令其平均租金单价上升至人民币184.4元╱平方米╱每月，较2021年底提升了2.8%。新时代广场的大堂和公共区域的资产提升工程已完成，2023年管理层将把恢复出租率作为新时代广场的主要经营目标，并考虑更有效更全面及更灵活地利用各方资源以改善经营。
花园城
花园城于2022年，出租率由90.5%下降18.3个百分点至72.2%，主要受到两方面原因影响：一是深圳疫情不断地反扑，持续的冲击使租户倍受影响，选择缩减规模或不再租赁铺位；二是花园城的升级改造工程开工，工程分三个阶段进行，每一阶段约三分之一的区域受到施工影响，使得一些租户对续约迟疑。其中的部分铺位空置，以期在改造工程完成后，引进更加优质的新租户。
招商局航华科贸中心
招商局航华科贸中心于2022年6月30日由招商局商业房托基金收购其多数物业权益，该物业位于北京繁华商业区。为应对下半年新冠疫情不断升级带来的多重影响，物业出租运营主要以维持稳定，保障租户正常使用为主。2022年12月31日的出租率较2022年6月30日略微下调0.4个百分点至70.0%，现时租金不变，为人民币319.3元╱平方米。预计其2023年将在中国经济逐渐恢复的基础上，有望实现出租率增长。
展望
通胀持续，境外利息节节攀升，尽管加息预期幅度有所下降，但高企的美元利息仍然成为企业投资与发展的阻力。中国在2023年初放松了疫情防控政策，给市场带来新刺激，市场预期向好，但经济修复需时，短期仍然较为波折。
商业地产市场动荡，部分新兴行业租户，如生物医药等租赁需求有所提升，但也有部分行业租户收缩租赁面积或退租。2022年大量商业项目因疫情推迟入市，2023年将迎来供应小高峰。2023年租赁市场承压，无论是写字楼抑或是购物中心，租金单价和出租率都存在很大挑战。
疫情期间，管理人积极改造和升级招商局商业房托基金的旗下物业，通过对物业的软硬件的翻新及升级，提升其市场竞争力。深圳地铁12号线受疫情影响工程有所延迟但最终在2022年末的顺利开通，深圳物业的资产提升计划也取得了阶段性的成果。新时代广场，科技大厦二期，数码大厦均已完成升级，花园城南区亦在2023年1月15日完成升级工程，正式对外试营业，预计2023年末花园城将完成整个项目的升级改造。管理人冀花园城以全新形象推出市场，能为招商局商业房托基金创造更佳的收益及价值。
招商局商业房托基金主席及非执行董事黄均隆先生表示："预期招商局商业房托基金六项物业在疫情后经济逐渐恢复的大环境下，叠加地铁开通以及升级改造的因素，2023年将是一个经营优化、整固和提升的过程。中国的一线城市将持续吸引周边城市的人才和客流，成为区域的经济、消费中心，长远来看，将继续支撑现时持有的深圳和北京物业的租赁的需求。管理人将密切追踪市场情况，灵活调整经营策略，确保旗下物业能持续创造优质的回报予基金单位持有人。"
黄均隆先生补充："管理人会不时审视招商局商业房托基金的资本结构，望进一步优化债务结构，探索利用跨境人民币进一步降低债务成本，为后续进一步的资产收购做准备。"
关于招商局商业房托基金
招商局商业房托基金为一个以单位信托基金形式组成的香港集体投资计划，且已根据证券及期货条例第104条获认可。招商局商业房托基金为主要以拥有及投资中国（包括香港及澳门，但不包括招商置地城市）的优质创收商业物业为目的而成立的房地产投资信托基金。其将首先专注于：(i)粤港澳大湾区（不包括两个招商置地城市，即佛山及广州），包含最初五处物业所在地；及(ii)北京及上海。招商局商业房托基金由房托管理人管理，其主要投资目标为向基金单位持有人提供稳定分派、造就长期可持续分派增长及提升招商局商业房托基金物业价值。
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