上海2022年4月28日 /美通社/ -- 近日，高力国际针对生物医药行业进行了分析：
据国家统计局数据，截至2020年，中国生物医药行业市场规模3.57万亿元，较上年增加0.28万亿元，同比增长8.51%。预计2022年中国生物医药行业市场规模将突破4万亿元。
根据中国医药创新促进会与中国外商投资企业协会的数据，2021年中国创新药在研产品数量对全球的贡献率分别上升至14%，已经跻身全球"第二梯队"前列。
1. 上海孕育生物医药产业创新高地
生物医药产业是上海市九大战略性新兴产业之一，也是上海重点发展的三大先导产业之一。2018-2020年，上海生物医药产业制造业的生产总值保持着10%的复合增速、占GDP比重持续攀升；上海市"十四五"也明确了生物医药产业制造业产值至2025年达到人民币2,400亿的近期发展目标，前景十分广阔。
从融资的角度看，上海的生物医药产业具有极强的成长性。上海生物医药融资规模在过去三年翻了将近五倍，成为生物医药领域融资规模最大的城市。长三角区域的融资规模过往三年激增三倍，占全国的百分比由2019年的36%提升至2021年末的55%。
除此之外，上海拥有的强大临床研究能力、顶级医疗公共资源和高端人才储备，具备生物医药研发所需的进出口优势；对于初创企业而言，上海生物医药行业的PE/VC规模位居全国第一，具有完善的的上下游产业链，还有政府对于生物医药企业的孵化、扶持政策等支持，让上海乃至长三角对生物医药创新研发企业都具备首屈一指的吸引力。
2."1+5+X" 布局助力上海生物医药产业勇攀高峰
"十四五"规划确定的 "1+5+X" 的生物医药产业园区布局。"1"是指张江生物医药创新引领核心区，"5"代表临港新片区精准医疗先行示范区、东方美谷生命健康融合发展区、金海岸现代制药绿色承载区、北上海生物医药高端制造集聚区、南虹桥智慧医疗创新试验区等五大特色产业区，"X"则代表环同济医学院生命健康总部基地等若干特色产业载体。"十三五"期间，"1+5+X"生物医药产业园区已经聚集了上海80%以上的生物医药产业，贡献了80%的生物制药制造业产值；"十四五"期间，随着产业空间载体的释放，上海将承载更多的生物医药产业资源，助力上海发展为具有全球影响力的生物医药产业创新高地。
3. 生物医药企业的选址需求与布局特点
从生物医药产品的研发流程和各项业务功能来看，不同阶段企业会有不同的选址动因，也对物业类型、面积段配置和配套有着不同的偏好。总体而言，生物医药企业选址所涉及的物业类型主要包括孵化办公、研发实验室、产业化生产厂房和医药物流仓储等。
随着医药产业的飞速发展，生物医药企业也在上海的产业园区和写字楼租赁市场中扮演着越来越重要的角色。
根据高力国际的统计数据，2021年生物医药行业租户新成交面积为14.4万平方米（155万平方英尺），同比激增77%；其中68%集中于产业园区市场，其余则在写字楼市场。
在产业园区中，张江仍然是首选，占生物医药企业在产业园区成交面积的45%；其次是浦江和周康，分别占据了34%和14%。
在写字楼市场中，南京西路、淮海路&新天地板块深受外资知名药企青睐，分别贡献了生物医药企业在写字楼市场成交面积的25%和27%；前滩也正在成为生物医药企业，尤其是内资生物医药总部办公选址的热点区域，占据了生物医药企业在写字楼市场成交面积的33%，且需求主要以内资企业为主。
4. 生物医药园区市场崛起正当时
近年来，随着上海生物医药产业规模和企业数量的增长，对生物医药产业园的租赁需求也大幅激增，租金表现亦大幅跑赢非生物医药产业园。这个趋势在张江展现得淋漓尽致。
张江是上海生物医药产业租赁需求最集中的产业园区子市场，生物医药产业园的平均空置率长期低于10%。租金方面，自"十三五"期间以来，张江生物医药产业园的租金稳健上涨，2021年末为人民币5.00元每平方米每天，复合年增速高达6.1%，远超同期非生物医药产业园的年均增速。生物医药产业园的平均租金已在2021年超越了非生物医药产业园，其旺盛的需求叠加稀缺的空置面积，将使租金在未来保持强势上涨的局面。
5. 投资市场方兴未艾，市场热度仍将进一步升级
伴随租赁需求和租金走势的稳健上扬，生物医药产业园也迅速获得投资者的青睐。2021年，上海生物医药产业园的大宗成交金额共人民币61.6亿元（9.7亿美元），较2020年的增长了近5倍，占产业园区总成成交量的百分比大幅提升到51%。
从2020年至2021年度的全部生物医药产业园成交案例来看，外资买家全部以投资为目的，而内资买家均为生物医药企业且交易目的均为自用。就区位而言，成交主要集中在张江，但随着张江可交易标的稀缺，针对生物医药的投资需求已经开始扩散，周康也有不少标的物业成交，而之前关注度相对较低的浦江和外高桥也已进入投资者的视野。
我们预期随着赛道的逐步升温和可交易标的的稀缺，投资人将更加积极地寻找项目，资本化率也有进一步压缩的可能。
高力国际洞察：生物医药产业前景广阔，未来发展将具竞争优势
根据高力国际多年来跟踪产业发展的洞察，生物医药具有长期向好的基本面，有潜力的新技术和领域仍会不断被资本市场看好，创新依旧是核心驱动力。因此，我们认为上海，尤其是那些创新人才聚集、产业链已具备一定成熟度的区域，将会持续受到生物医药企业选址的青睐。
在核心产业园区新增供应有限的情况下，招引更精准的落位企业、如何抓住区域特性和企业趋势来建设或者改造更有竞争力的产品、组建更科学高效的运营团队以提升物业的长期价值，也将成为开发商和投资者的课题和机会。
