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深圳2020年4月10日 /美通社/ -- 2020年伊始，突如其来的新冠疫情打乱了社会生产与人们生活的节奏，也给原本就深陷困境的写字楼租赁市场带来沉重一击。资金实力较为雄厚的地产商尚能以减租或免租，在热搜榜上占据一席之地，但更多的企业租户与写字楼业主只能围绕着租金，展开更残酷于以往的“零和博弈”。
从数据上看，据58同城与安居客联合发布的《写字楼调研报告》显示，2019年第三季度，北京、上海、深圳三城优质写字楼空置率分别为13.8%、12.5%和21.2%，同比上浮3.2%、2.4%、1.8%。
空置率居高不下，加上疫情对企业经营活动和社会经济环境带来的不确定性，让写字楼市场的“存量去化”之路充满了未知。正所谓挑战与机遇并存，一些新兴的空间定制服务商如蜜蜂科技BEEPLUS，通过高端空间打造运营、一站式服务和多维度的价值赋能，切入存量空间这一庞大市场，并迅速成为市场上难以忽视的新兴力量。
市场低迷供应不减 存量去化还看“差异化”
自2015年起，写字楼市场就难以离开“存量去化”这个主题词。尽管随着民营资本和创业创新产业活力的不断提升，大量新注册企业带旺了办公空间的需求，但从整体市场格局而言，灵活办公空间反而成为了需求的主流。
对于高端甲级写字楼而言，竞争的压力更多来自于“内部”。随着企业对成本投入的谨慎，真正“优质”的高端办公空间自然更加受到企业的青睐。然而现实情况却是，大量品质趋同、形象单一的写字楼项目近年来“扎堆”入市，市场同质化趋势愈发明显。
存量增加、品质趋同、需求低迷，带来的直接后果便是写字楼租金的回调，投资收益明显下降。据中国指数研究院报告，截至去年三季度末，北上广深四城的甲级写字楼，月租金均值分别为每平米389元、310元、178元、和233元，同比增幅为2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%，一线城市租金整体承压。
多年之前，包括房地产研究机构、行业专家及媒体评论就反复强调了写字楼项目“差异化”的重要性。随着TMT、互联网、科技创新企业的大量崛起，以及千禧一代进入就业市场，企业租户对办公空间差异化的需求已不仅仅停留在表面。更加人性化、更具设计感和功能性的办公空间已成为新时代下企业竞相“追求”的优质空间资源，而具备以上特质的写字楼项目不仅鲜有“存量去化”的困扰，甚至在租金水平高于市场水准的情况下，依然是“一位难求”。
深圳宝安区的瑞思&BEEPLUS联合办公项目正是一个典型的案例。该空间位于宝安玖悦雅轩商业裙楼3-5层，毗邻宝安中心商务区，与前海自贸区相隔咫尺，是BEEPLUS与大型综合地产集团瑞思集团共同打造的高端联合办公空间项目。
该项目由BEEPLUS负责整体设计、建设及运营，区别于传统的办公项目，该项目在整体设计和空间打造上做了创新突破，最大的亮点在于BEEPLUS设计院采用了全新的“外景内移”设计理念增强空间体验感，将美式小镇如Bee Store欧美集市、Bee Park双层滑梯和Central Street中央大街等街道外景移至室内空间当中；在工作区域的设计上，通过透明的弧形玻璃打破传统空间的界面设计，在保留私密性的同时增强社交互动。开放商务办公区域与独立商务办公间的设置，可满足1人到百人不同规模企业的商务工作需求，空间同时配套了五星级酒店的行政运营管理服务，入驻企业可实现拎包入住，最大程度地实现人景交互融合，以高颜值、强互动及优服务为办公人群带来独特的社交生活氛围，激发灵感，提升效率。
项目首期3楼办公空间投入使用后很快被预定一空。对比周边同等级办公空间项目，瑞思&BEEPLUS空间的平均租金水平虽略高，但依然市场反响热烈。这在行业去化缓慢、投资回报下降的背景下，更凸显出优质办公空间所难以替代的价值。
多维度价值赋能 让办公空间扮演“产业载体”角色
以深圳为例，在需求量趋于萎缩的背景下，仅去年三季度，就有四个分别位于福田和前海片区的甲级写字楼项目竣工入市，推动存量达到725万平方米的规模。而在2020年，深圳或还将建成超过120万平方米的甲级写字楼项目，存量去化形势不容乐观。
尽管突如其来的疫情，让重压之下的写字楼市场颇有“雪上加霜”之感，但同样有分析指出，加速重构的市场格局或将很快显现出新的增长机遇。中国指数研究院在报告中指出，此次疫情预计将促使更多的写字楼业主和企业租户加大对办公场所环境、物业管理、灵活办公等方面的关注和投入，这将进一步推动写字楼市场提质增效的进程。
写字楼的“提质增效”，除了在设计方面的“别出心裁”之外，同样关系到空间的功能性、科技含量以及对入驻企业的价值提升，这对于办公空间的精细化运营以及“价值赋能”的能力提出了很高的要求。
去年以来，BEEPLUS与东方富海、北京挑战者资本、上海鸥翎投资以及珠海大横琴等多家知名投资机构打造的产业孵化器、加速器及地产集团合作，打造了多个高端办公空间项目。这些项目在提供“办公空间”功能的同时，还扮演了“产业载体”的角色。
以BEEPLUS为东方富海打造的OFC+@BEEPLUS实体加速器项目为例，BEEPLUS发挥在空间设计、打造、后期运营管理、会员增值服务和招商等方面的优势，结合东方富海的资源优势，为大湾区的创新创业企业提供从办公空间服务到“天使投资+资本加速+开放平台”的全方位企业服务。该空间除了作为东方富海总部办公空间之外，同时还作为企业孵化“实体加速器”，引入了多家快速成长的初创阶段公司和战略新兴产业企业。通过BEEPLUS打造的空间平台，这些优质的企业能够近距离接触业务关联方与投资机构，极大拓宽了发展的道路。
BEEPLUS副总裁李发旺介绍，BEEPLUS打造的自有办公空间及联动地产集团、投资机构打造的办公空间项目，已为所在地城市集聚社会资本200亿，集聚世界五百强企业（含分支机构）15家，集聚独角兽及上市公司（含分支机构）18家，集聚战略新兴产业企业（含分支机构）320家，集聚高层次人才2000余人，贡献知识产权申请量超过3500份，空间产出的地均GDP超过所在地地均GDP3.1倍，为空间所在地城市的创新创业做出了重要贡献。
此外，BEEPLUS已启动办公空间的智慧化升级，今年3月中旬上线了“BEEPLUS WORK”办公空间小程序，面向BEEPLUS办公空间用户提供全方位、一体化智能办公体验，也标志着BEEPLUS面向企业提供全价值链的智能化办公服务，实现从商办的地产服务属性向服务先导的平台属性的转变，同时进一步提升空间的价值。
同时，BEEPLUS通过大中企业定制及楼宇托管为地产项目提供空间定制服务时，还配备了行业高标准的智能硬件系统。从前期设计时配套的智能门禁、智能打印系统、可升降桌椅、不间歇高速网络联通，到后期管理时企业级会议电话系统、会议室投屏分享，空间定制服务让楼宇空间迈向智能化发展，为办公载体提升管理效率及工作效率。
中国房产经纪公义联合会主席胡景晖近日在一场行业分享会上提出，写字楼如果继续沿用以往的空间打造运营和租售模式，经营将会越来越困难，“要进行大转型才能解决问题”。而除了改变使用功能寻找出路之外，调整办公空间的功能定位、优化经营模式、提升对入驻企业的价值赋能，将成为未来写字楼市场不可或缺的竞争力。以BEEPLUS为代表的新一代空间打造运营商正在用颠覆式的办公空间项目和多维度的价值赋能，引领高端办公空间定制市场的“风向”，这或许也将成为深陷空置困境的写字楼市场“脱困”的一个重要方向。
