上海2019年9月11日 /美通社/ -- 目前我国住宿业从高速度增长转为高质量发展，住宿业与房地产的关系也在发生着变化，从地产配套住宿到住宿赋能地产，尤其是文旅地产的崛起，见证着消费升级的到来。
在此过程中，一个重要的标志在于业主方对于酒店投资慢慢趋向理性阶段，大的业主方的集团在建造酒店的时候把酒店当成是让资产更耀眼的投资标的，而不单单是配套。
从具体表现看，近几年越来越多的酒店业主与酒店运营者开始更加关注酒店的投资回报、关注酒店品牌如何帮助酒店物业实现资产增值。
2018年以来，作为住宿业的新业态，单体酒店的参与者也开始增加，同时在酒店业之外，民宿、度假公寓等住宿业的新物种对于存量物业的消化和盘活也发挥着独特的作用，成为具备投资价值的细分领域之一。
9月5日，由中国数字化智库型财经媒体领导者《21世纪经济报道》、南开大学旅游与服务学院联合主办的“2019亚洲旅游产业年会”在上海举行。年会下午，21世纪住宿业高峰论坛（2019）拉开序幕，本届论坛由主办方携手全球知名房地产咨询机构仲量联行，邀请多位行业机构、专家、住宿企业以及投资方的高层代表就“住宿业投资价值再发现”这一主题，聚焦住宿业的投资于资产价值的提升之道，通过行业数据的精准解读和业界大咖的独道见解，从资产管理的角度为住宿业投资价值提供新的策略和思路，为投资者打造资产配置的新渠道。年会当晚，2019（第十六届）中国酒店“金枕头”奖结果也盛大揭晓。
酒店住宿业总体增速放缓 未来投资前景仍然看好
酒店业作为住宿业中最传统的业态，在投资体量和成熟度方面都是领先的，因为其具备较为稳定的投资价值。但是随着酒店业竞争日趋激烈，酒店业的增速也发生着变化。
STR global 北亚区经理刘博在会上透露，截止到今年7月份，亚洲地区酒店市场 RevPAR（每间可售房收入）同比下降2.2%，北美仍有1%上升，但在趋势上趋于平缓。但目光回到中国大陆地区，今年以来感觉到有一些压抑，入住率和平均房价在今年的前7个月出现了同比下降。
“在2018年平均房价的增长上，幅度还是比较高，在2019年的前7个月又慢慢回去。大家希望今年最后一个季度，特别最后两个月能为酒店业带来一些好的消息。”刘博表示，目前酒店业中国内地市场增速在放缓，但下跌阶段不要悲观，可以期待下一轮反弹。从新增供给的级别来看，高档、中档偏上的酒店竞争将更加激烈。
仲量联行中国区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈玲玮指出，中国是仅次于日本的第二大酒店流动市场。在亚太区2019年上半年的酒店投资总额中，中国贡献了25%，绝大部分的酒店交易集中在北京和上海。2018年全球酒店交易总额达到680亿美元，与2017年基本持平。亚太区酒店投资下降了39%，主要原因是在2017年融创收购万达文旅城资产包的交易，这种类型的特殊案例在2018年没有出现，酒店住宿业未来投资前景依然乐观。
陈玲玮在演讲中预测，2019年开始，投资者在预测亚太区酒店收入增长空间时会谨慎一些。其次，由于大量的资金有待配置，加上旅游业的行业预期比较乐观，相信越来越多非主流的酒店投资者，如私募基金和一些保险基金将会开始在亚洲寻找投资酒店的一些项目，以满足他们收益的要求。由于在整个酒店行业的竞争比较激烈，一些酒店品牌在开拓核心市场的时候，会走向重资产的策略，来设立他们的旗舰店。对亚太区酒店投资市场，她提出了三点展望：投资收益率会经历调整；越来越多的非主流酒店投资者进入酒店资产投资市场；酒店品牌将走向重资产战略。
资产管理优先 业主和管理公司共同做大酒店蛋糕
对于投资者，除了关心旅游和住宿行业的发展前景，酒店作为他们的资产配置项目，最实际的莫过于眼前投资标的的成长性和资产增值空间。
光大安石董事总经理杨鹏强调酒店投资要“量力而为”，光大安石对酒店的投资一般是五年左右到退出期，一些酒店以前的历史回报非常好的一个主要原因是地价便宜，但现在情况发生了变化；第另一方面，如果以市场价格购买一个酒店，有时收入看起来是比较高的，但真正算到业主回报上，挑战是非常大的。
所以，对于业主方，他们对于酒店品牌方和其他非标住宿项目的运营方都提出了更高的要求。首先，在观念上，“更健康”是公认路线。
“2019年对于我们是很困难的一年，当中国越来越看到更多的主动投资酒店的时候，以后的酒店相信会更加健康。”万达酒店及度假村副总裁陈孟超指出，万达正在重新思考酒店板块。过去的一段时间，万达酒店特别是高端酒店，往往从酒店自身角度被动投资，酒店在万达集团当中，配合整个综合体开发。随着地产、酒店进入了存量时代，要重新考虑酒店的问题。从单独投资酒店的角度考虑，万达开始主动投资酒店，酒店变成一个独立板块，也将更加市场化。
与万达一样，更多业主从资产管理的角度出发进行酒店品牌的选择，传统意义上的国际大牌已经不再是唯一选项，发掘自主品牌价值成为了一些业主的方向。
宝龙酒店集团总经理夏国跃说：“我们公司有一半是国际品牌，另外一半是自己的品牌。今年表现业绩比较差的是国际品牌，我们自己的品牌应该说还是可以，对比去年有一些下降，尤其在上海、深圳这两个地方，上海特别明显。这是今年一直在面临的问题。”
夏国跃认为，在这种时期，应该思考酒店是否应该重新定位、重新规划、重新植入一些体验感更强的内容，来解决单一市场可能带来风险的。今年开始，宝龙酒店采取措施，把周边社区的生意做起来，比如将艺术带进酒店，带来更多的人流，也产生了70多万的艺术品销售收入，对客源的结构进行了重新调整。
金茂（中国）酒店投资管理有限公司总经理助理顾轶骏指出，两年前金茂开始重新做了战略的发展方向，成立了自己的轻资产管理公司，采取轻重并举的策略。
“这个策略之下，我们的逻辑跟别的做轻资产公司不太一样，我们不是纯粹的做轻资产的品牌，我们希望看到中国商业资产提升的价值所在，轻资产公司做品牌、做自己的物业，重资产投资在某些阶段需要轻资产的管理逻辑来做我们自己的品牌。我们更多从资产管理的角度，配合重资产的资产价值的提升，用我们自己的管理团队来做我们这部分的工作，国际品牌不是万能的。”顾轶骏表示。
对于品牌选择，保利酒店管理有限公司副总经理蔡荣辉表示，保利对于酒店品牌的选择是开放的态度，更多地看中品牌能给项目带来的商业溢价，没有刻意一定要选择哪一个品牌。
“前五年我们对国际品牌比较看中，随着我们跟国际品牌的合作，逐渐建立自己的终端预订系统、自己的渠道，现在也推出了自己的品牌。所以我们越来越多的把我们核心好的位置，拥有我们自己的品牌。这也是我们下一步慢慢发展的方向。”蔡荣辉说道。
业主做自己的品牌，对于酒店品牌方来说是巨大的挑战，在这种情况下，如何帮助业主实现理想的投资收益率成为酒店品牌方绞尽脑汁的课题，要实现规模的持续扩张，必须获得业主的认可，业主和管理公司的关系也愈加微妙。
上海外滩华尔道夫酒店业主财务总监曹俊认为，业主和管理公司的关系有博弈，但更多的是合作。双方可以共同探寻如何把蛋糕做大，特别是对于一些已经经营了很久的酒店，需要思考是否还要投入，是否还有增长空间。除了做大蛋糕，还应思考如何顺应时代的发展，来改变、提升资产的价值，包括关注科技进步、财务准则和税务制度的变化对于酒店运营和资产管理的影响。
“业主与管理公司原来比较多纠结于运营管理。但是如果放到资产管理层面，投融建管退的角度，投资的时候就要考虑到在未来的运营过程中间能不能有足够的现金流来维持它的运营。从投资回报角度来讲，一定不能忘了，最后转让的时候还是有一大笔收入的，但是这些东西因为你没有一个全生命周期的思考，所以很容易就忽略。但我们中国人习惯长期持有，从来没有想过退出。但投资就是为了追求回报的，我始终认为对酒店的投资是很好的资源配置项目，所以我们要关注整个生命周期的现金流。”
单体酒店和新物种出现 老物业“重获新生”
随着一二线城市市场的逐渐饱和，三线以下城市及村镇等“下沉市场”正成为新的增量空间。在宏观经济大环境下，供给转向了存量市场优化，以往品质良莠不齐，缺乏品质保证的单体酒店资产价值被发掘，单体酒店这个巨大市场突然火热。
OYO风头正劲，华住携H连锁酒店高调入场，铂涛集团旗下也推出了非繁城品等单体酒店品牌布局单体酒店改造。
在“21世纪住宿业高峰论坛”上，OYO酒店合伙人兼首席财务官李维指出，最终存在的问题一样，存在的问题还是有大量的存量，很难用原来的技术和运营管理方式管这么多的规模化酒店。比如说锦江、如家可以用以店长形式，一个店长管一家、三家酒店，那如何管五万家酒店，不可能一下子培养出这么多酒店的人才，如何用更好的技术、更多的方法去解决这个问题，所以机会来了。
H连锁酒店联合创始人&CPO邓熔表示，跟十年前连锁酒店潮的不同，以前是做加法，“希望加盟业主要一百间房”，但现在H连锁酒店其实在做减法，加盟酒店的平均房间量是60间，有很多硬件加盟条件的不一样了，这是做减法的部分，最终的关注点还是放在服务标准化上。
“我们跟OYO的模式不太一样，强调店长作为落地这些的抓手，我们牢牢记住服务才是这个行业的本质。所以技术是术、服务是道。我们研究如何让技术让新店长模式落地到酒店。”邓熔指出。
但铂涛集团非繁城品品牌事业部CEO邢孔道认为，在单体酒店运营中，技术依旧有优势。对于铂涛集团来讲，从7天开始起家，因为7天是标准的连锁行业，打造了一系列完整的酒店生态运营管理系统，这套系统可以直接赋予大量的单体酒店，可以帮助这些单体酒店更好地获取客源，同时减少获客成本。
“技术成为单体酒店变革的力量，可能需要付出很大的代价，包括品牌推广或者门店推广，都需要付出很大的代价。我们还可以联合供应链平台。铂涛集团可以做这个事情，而且也能做得很好。”邢孔道表示，“我们品牌的投资人，很多自持物业是非常好的，有一些老三星、老四星的物业。他们面临的情况是，运营管理能力已经脱离了时代，没有用上我们的系统，没有用上我们更先进的智能化产品，他们的管理和系统已经落后了。对于他们来讲，只能等OTA客上门，同时想方设法把价格再压低一点，希望有更好的同地区的竞争优势，这些都是品牌可以赋能的地方。”
同时，应该注意，住宿业早已不止最初单一的酒店住宿，已经向更加多元化住宿发展，除了酒店的投资价值需要发现，更多非标住宿资产的价值等待被挖掘。
嘉佩乐酒店集团中国区代表梅萍认为，差异化经营才能在市场上找到方向。
“只管理酒店，我们今天不可能达到这样的业绩的。长租房对于我们来说非常重要，现在入住率已经达到了65%，而且单价非常高，从9万8到22万一个月，有一年的起租期。”梅萍指出，其中的原因之一就是是嘉佩乐在前期开业阶段会花大量精力为业主定制产品。
“如果要达到这样的ADR（平均房价），我们必须有一个非常具有市场竞争力的产品。比如上海石库门项目的改造，就是根据业主两点要求，打造整个上海文化地标项目，实现资产的升值和保值。”梅萍说。
途家及斯维登集团联合创始人罗军表示，斯维登集团的生意逻辑其实很简单，通过运营，可以实现在全流程帮助业主房产增值：事中从房产保养和房产增值角度，为越来越多碎片化的投资人提供运营增值；事前，从房地产开发销售蓄客的角度，通过线上全网通投、线中精准营销、线下项目地事件营销的方式达成对旅游用户的全面精准推送；事后有海外房地产平移置换方案，将国内闲置旅游地产短周期内销售，转换成海外房产并提供托管等服务。如今，斯维登在营房源突破54000套，已成为亚洲规模最大的连锁非标住宿运营商之一。
年度大奖重磅揭晓 树立行业价值标杆
年会当晚，2019（第十六届）“中国酒店‘金枕头’奖”颁奖典礼隆重举行，年度64个大奖荣耀揭晓，包含年度行业领袖、经理人、酒店集团、管理公司、业主，年度最受欢迎商务、度假酒店，以及年度最佳新开业、奢华、设计、服务酒店等重量级奖项与奖项，充分展示了中国酒店行业领跑者的卓越风采。
中国酒店“金枕头”奖由21 世纪经济报道于2004年发起创办，历时16年的打造，已成为中国乃至亚洲地区最为引人瞩目的大型酒店行业评选活动。本届“金枕头”奖评选以大数据评价体系为主要依据，综合考量酒店人气和口碑，旨在聆听酒店消费者真实声音，甄选最具市场口碑和影响力的酒店集团、酒店品牌和单体酒店，树立中国酒店业价值标杆。
据本届评选的数据支持机构，上海大正市场研究公司董事总经理崔大鹏介绍，本次评选的大数据覆盖全国入围的1800多家五星级酒店，抓取近一年内在携程、去哪儿、途牛、艺龙、猫途鹰五个主流旅游垂直网站300万条用户自发评论数据，覆盖了全国30多个省、自治区、直辖市，300多个城市，基于语义评价算法，最终形成金枕头酒店体验指数，为评选提供客观依据。整个评选历时数月，经过专家评委、神秘人、酒店体验指数 (HEI) 及网络投票四大评审环节，角逐出年度各大奖项最终归属。
附：第十六届“中国酒店‘金枕头’奖”获奖名单
一、 主榜 Main Awards:
（一） 酒店集团奖 Hotel Groups
2019年度中国最受欢迎酒店集团
2019 China's Most Popular Hotel Group
（二） 酒店管理公司奖 Hotel Management Companies
2019年度中国最具投资价值酒店管理公司
2019 China's Most Investment-worthy Management Company
（三） 酒店品牌奖 Hotel Brands
2019年度中国最受欢迎酒店品牌
2019 China's Most Popular Hotel Brand
2019年度中国最受欢迎服务式公寓品牌 2019 China's Most Popular Serviced Residence Brand
（四） 酒店业主奖 Hotel Owners
2019年度中国最佳酒店业主
2019 China's Best Hotel Owner
（五） 单体酒店奖 Individual Hotels
2019年度中国最受欢迎商务酒店
2019 China’s Most Popular Business Hotel
2019年度中国最受欢迎度假酒店
2019 China’s Most Popular Resort Hotel
2019年度中国最佳新开业酒店
2019 China’s Best Newly Opened Hotels
2019年度中国最佳奢华酒店
2019 China's Best Luxury Hotel
2019年度中国最佳设计酒店
2019 China's Best Design Hotel
2019年度中国最佳会议酒店
2019 China's Best MICE Hotel
2019年度中国最佳服务酒店
2019 China's Best Service Hotel
2019年度中国最佳服务式公寓
2019 China's Best Serviced Residence
（六） 酒店人物奖 Hotel Figures
2019年度中国酒店行业领袖人物
2019 Best Leader in China's Hospitality Industry
2019年度中国最佳酒店经理人
2019 China's Best Hotel Manager
二、 单项奖 Individual Awards:
2019年度中国最具品牌价值酒店管理公司
2019 China's Best Brand Value Hotel Management Company
2019年度中国最具投资价值民族酒店集团
2019 China's Most Investment-worthy Domestic Hotel Group
2019年度中国最具投资价值商旅品牌酒店管理公司
2019 China's Most Investment-worthy Business Hotel Management Company
2019年度中国最具发展潜力国际酒店品牌
2019 China's Most Promising International Hotel Brand
2019年度中国最受欢迎温泉度假酒店品牌
2019 China's Most Popular Hot Spring Resort Hotel Brand
2019年度中国新锐生活方式酒店品牌
2019 China's Emerging Lifestyle Hotel Brand
2019年度中国最受欢迎轻奢商旅酒店品牌
2019 China's Most Popular Entry Lux Business Hotel Brand
2019年度中国最具发展潜力艺术商旅酒店品牌
2019 China's Most Promising Art Themed Business Hotel Brand
2019年度中国新锐经济型连锁酒店品牌
2019 China's Emerging Economical Chain Hotel Brand
2019年度中国最佳高端长租公寓品牌
2019 China's Best Upscale Long Rental Residence Brand
2019年度中国最佳智能服务公寓品牌
2019 China's Best Smart Serviced Residence Brand
（二）单体酒店类单项奖 Separate Items of Individual Hotel:
A. 商务酒店类 Business Hotel
2019年度华东地区最具魅力豪华酒店
2019 The Most Attractive Luxury Hotel in East China
2019年度华中地区最佳MICE酒店
2019 The Best MICE Hotel in Middle China
2019年度华东地区卓越服务商务酒店
2019 Outstanding Service Business Hotel in East China
B. 度假酒店类 Resort Hotels
2019年度华东地区最佳文旅目的地亲子酒店
2019 The Best Parent-Child Hotel of Cultural Tourism Destination in East China
2019年度华东地区最受欢迎会议度假酒店
2019 The Most Popular Conference Resort Hotel in East China
C. 新开业酒店类 Newly Opened Hotel
2019年度最受期待奢华地标酒店
2019 The Most Expected Luxury Landmark Hotel
2019年度华东地区最受期待新开业酒店
2019 The Most Expected Newly Opened Hotel in East China
2019年度华东地区最具魅力商务酒店
2019 The Most Attractive Business Hotel in East China
2019年度东北地区值得期待新开业酒店
2019 The Expected Newly Opened Hotel in Northeast China
2019年度华南地区最值得期待新开会议酒店
2019 The Most Expected Newly Opened Conference Hotel in South China
2019年度华南地区最佳新开机场会议度假酒店
2019 The Best Newly Opened Airport MICE Resort Hotel in South China
2019年度华东地区卓越新开城市商务酒店
2019 Outstanding Newly Opened City Business Hotel in East China
D.服务公寓类 Serviced Residence
2019年度西南地区最值得期待新开服务式公寓
2019 The Most Expected Newly Opened Serviced Residence in Southwest China
2019年度华东地区最佳新开服务式公寓
2019 The Best Newly Opened Serviced Residence in East China
2019年度华东地区最佳新锐服务式公寓
2019 The Best Emerging Serviced Residence in East China
