————2011年9月天津二手房市场数据分析报告
市场综述
在宏观政策不断从紧的背景下，2011年天津二手房市场成交量已连续出现四个月的下滑，8月市场成交量由于自然的增量，环比上月有小幅增长，9月份成交继续走低并且成交再次跌破4000套大关，“金九”季节的销售旺季并未对天津市二手房市场产生促进作用，市场活跃度保持低位运行，观望氛围持续。分析原因主要有两点：宏观调控政策的持续有效执行效果的作用以及新房开盘和积极的促销手段。
全市：挂牌量微幅上涨
从二手房房源供应情况来看，2011年9月，天津二手房挂牌套数为432828 套；与8月份 428039套相比，挂牌套数环比上月涨幅为1.12%,同比去年310904套，增幅为39.22%，二手房市场挂牌套数处于上涨趋势。
行政区：各区域挂牌量跌涨幅差异明显从各区域房源供应情况来看，9月，我市各行政区挂牌量普遍增加，其中河东区、红桥区、东丽区、和汉沽区为挂牌量跌幅区域，汉沽跌幅最大为41.71%，其他区域挂牌量均以涨幅为主，环城四区中涨幅为23.23%，西青区涨幅高达33.98%。
市内六区挂牌情况以跌幅为主，其中，河东区和南开区在4%内跌幅，和平区涨幅达11.04%；环城四区挂牌价格除东丽区挂牌价格有28.41%的降幅外其余均在20%~30%增长，西青区涨幅最高为33.98%；滨海新区中汉沽和大港连续上月下跌趋势本月跌幅为41.71%和25.16%。
天津市二手房挂牌均价结束上个月有小幅上涨趋势，本月挂牌均价为13897元/平米，与上月13918元/平米相比，本月小幅下跌21元/平米，环比上月微幅下跌0.15%。
9月，各行政区二手房挂牌均价基本稳定无明显价格的波动。各行政区浮动最大的为津南区仅为3.74%还不到5%。市内六区中价格更为稳定，河北区价格跌幅最大为1.69%；环城四区中，只有北辰和西青区价格微涨4.25%和0.62%；滨海新区开发区微涨0.47%，塘沽区、汉沽区和开发区均在2.69%内微幅下跌。
9月份，本市二手私产住宅共成交3769套，成交量环比8月份小幅下跌7.94%，同比下降了41.81%，为自今年以来成交套数环比去年历史最低值；截至9月份，天津二手房市场共成交住宅37537套。
行政区：河东南开各占一成， 红桥跌幅最高
9月，我市各行政区二手房成交量环比上月普遍下跌。市内六区中红桥区上月下跌值最大为16.75%，和平区在本月中表现明显，本月成交了94套，涨幅高达20.51%； 环城四区 中东丽区成交套数下跌明显，本月成交191套，与上个月227套相比下跌了15.86%。
9月天津二手房成交均价为7847元/平米，与上月成交均价7706元/平米，相比上涨1.83%，同比上涨11.23%，二手房成交均价不仅未见实质性松动并且有小幅上扬的趋势，九月的成交均价成为自今年以来第二历史成交高价点，第一成交均价高点为4月份8180元/平米，相差333元/平米。
本月我市各行政区二手房成交均价相比上月相比和平区，成交均价仅为9802元/平米，成交均价如此之低，一方面和平区的成交价格有自然回落，另一方面上月平和区有个别别墅成交拉低了总体的成交价。
行政区：室内六区搜索量占绝对优势
9月天津二手房市场最受网友关注的行政区排名与8月大致相同，河西区的关注度增加，搜索量占比为19.10%成为本月关注榜首，与上月相西青区关注明显下落本月搜索量百分比仅为4.76%，排名前五位受关注的行政区为河西、南开、河东、河北和塘沽。
热点商圈：梅江依旧位于榜首
9月网友搜索量最高的十大热门商圈梅江依旧位居榜首，王顶堤街进入到本月的榜单前三名。位于南开区的王顶堤街由于距离中心城区较近，价格优势明显和交通便利等好因素一直都受到网友的关注。南开区有5个商圈入围榜单，河西有4个商圈入围。
热点楼盘
本月网友搜索的TOP10楼盘中，除时代奥城、水木天成、远景庄园和华明家园是上个月榜首名单外，其余小区均为新入名单，时代奥城以近万的绝对搜索量成为榜首。可以看出天津网友对于高档小区的追求热度持续不减。
总价区间：50-80万房源搜索量增速相对较高
本月网友搜索量总价区间排名顺序略有变化。总价各区间的房源搜索量都有所上涨，50-80万房源搜索量增速相对较快，搜索占比高达28.16。由此看出中等价位的小户型受到刚性需求买家的关注。
面积区间：50-70平米的房源备受青睐
9月网友关注的房源面积区间与8月相比，排名保持不变，50-70平米之间的房源搜索量在本月最多，搜索量占比最大，70-90平米之间的房源也颇被网友关注，其他面积区间的房源搜索量基本稳定。
户型区间: 搜索量占比主推2居
本月各个户型的搜索量较上一月上升， 2居搜索量占60.43%，保持着绝对的领先优势，1居占21.24%，3居占15.79%，与上个月相比，2居的搜索量占比有所上升。可以看出3居以上住房比重有所下降，现阶段除刚性需求外改善性住房比例也有所增加。
全市: 本月租赁价格环比微涨0.38%
9月我市租赁价格保持上升态势，本月租赁均价为2119元/月.套，环比微涨，比上月增加了8元/月.套，与销售上相比租房的价格一直属于稳定微幅上涨趋势。
行政区:9月租金均价以涨为主
9月，我市热点租赁区域租赁均价基本处于稳定状态。和平区的租金均价本月为2364元，环比上月2326元，涨幅为1.63%；红桥区租赁价格有微幅下跌，本月租金均价为1612元与上月1626元相比跌幅为0.86%。
户型区间:各居室租赁均价平缓运行
9月各户型租金均价微幅波动，1居租金均价1559元，上涨9元/月套、2居均价1910元/月.套，增加28元/月套，3居均价2774元/月.套，减少31元/月.套。
行政区：租赁区域和平区前进2位
9月租赁市场中，河西区租赁市场尤为凸显，取代了南开一直以来租赁榜首的位置，本月河西区的搜索占比大19.51%，南开紧随其后搜索占比为18.69%。
热点商圈: 王顶堤街为最热商圈
本月租赁市场上最受网友关注的10大商圈中，王顶堤街、体育中心街、鼓楼街和万兴街商圈同属南开区，中北镇商圈位于西青区，王顶堤街以破万的绝对优势占据榜首。
热点楼盘：时代奥城搜索量最大
租赁市场上，本月搜索量最大的楼盘为时代奥城，龙亭家园取代上月诚基中心国际公寓为第二名，以上小区一般地理位置佳，环境好，生活设施齐全，交通便利，有比较成熟的社区文化，例如时代奥城毗邻南开大学等，且交通便利，因此受到毕业生的关注。
价格区间: 500-1000元的房源关注度最高
9月，租赁市场价格区间搜索量排名与8月基本一致， 500-1000元/月的房源搜与1000-1500元/月的房源搜索比例非常接近，500-1000元的房源搜索量占比接近3成。
户型区间 :1居/2居房源最受关注
市场综述与展望
在宏观政策不断从紧的背景下，2011年天津二手房市场成交量已连续出现四个月的下滑，8月市场成交量由于自然的增量，环比上月有小幅增长，9月份成交继续走低并且成交再次跌破4000套大关，“金九”季节的销售旺季并未对天津市二手房市场产生促进作用，市场活跃度保持低位运行，观望氛围持续。分析原因主要有两点：宏观调控政策的持续有效执行效果的作用以及新房开盘和积极的促销手段。
具体分析首先自3月份以来，宏观调控政策出台及执行已半年时间，政策的严厉执行以及不断加码均使得调控效果不断深入，房价涨幅的趋缓以及部分片区开始出现松动均使得受众对于未来房价将要继续下滑的主观预期十分强烈，因此购房需求难以集中释放；其次据统计9月份天津有42个新建商品房项目集中开盘，且优惠力度不断加大，新建商品房的大量涌入必然吸引众多购房者的关注，使得部分原本计划购买二手房的购房者将目光移至新建商品房市场，也是二手房成交低迷的重要原因。
从挂牌情况来看，天津二手房挂牌套数为 432828 套，与8月份 428039套相比，挂牌套数环比上月涨幅为1.12%,同比去年310904套，增幅为39.22%。挂牌量持续增加分析原因主要原因为央行连续上调存款准备金率，货币政策不断收紧，以及CPI 维持高位运行，加息政策的再次实施，一些二手房买家面对种种调控政策的压力选从成交情况来看，9月份本市二手私产住宅共成交3769套，成交量环比8月份小幅下跌7.94%，同比下降了41.81%，为自今年以来成交套数环比去年历史最低值；截至9月份，天津二手房市场共成交住宅37537套。
总体来说天津成交套数持续走低，市场成交依然乏力，众人期盼的“金九”并未光临天津，观望氛围并未减弱。宏观调控的有效政策对于市场中的投资投机等不合理需求进行了限制和打压，政策出台至今，投资需求受到抑制，部分改善型自住需求持续观望，市场成交以婚房、学区房等刚性需求作为支撑，需求增量不显著也使得成交整体保持平稳的状态运行。
根据过往市场经验，每逢买卖成交低迷时，租赁成交均会较为活跃，这主要是由于部分购房需求转向租赁市场兑现。加之限购，较多业主惜售而选择转售为租，亦有部分购买需求被限制而只能租房，租赁市场受此影响而供求活跃，租赁成交量维持高位。最新数据表明，9月房屋租赁总量环比上涨0.38%。
