《企业观察报》记者 徐景升
众筹会改变房地产行业吗?远洋地产与京东金融的跨界合作，打的是什么算盘?
远洋地产称，其联手京东金融推出的房产众筹项目第二波是真众筹 CFP/ 供图
11月14日，远洋地产(03377.HK)联手京东金融打造的房产众筹项目第二波来袭。其具体内容包括：11元筹9大城市购房首付款以及5000元筹12大城市折扣房资格。
此前的11月11日，远洋地产联手京东金融推出第一波房产众筹项目“11元筹1.1折房”，引发市场关注。当时，由于参与者支付的11元最终可返还，因此被一些市场人士认为只是营销噱头，而非“真众筹”。
“京东庞大的客群资源和创新的金融服务平台，能够扩大客户覆盖、促进项目成交，助推公司全年业绩的达成。”远洋地产开发管理部总经理丁晖对企业观察报记者表示，第二波项目将真正体现众筹本质。
京东金融产品众筹负责人高洪偲的说法是，与远洋地产的合作，“京东要玩真的、玩大的”。
对于远洋地产联手京东，克而瑞研究中心分析师朱一鸣持谨慎态度。他认为，房地产众筹在中国仍处于起步阶段。对于这种新事物，很难一下子预见其未来。
为促销，玩众筹?
房企拥抱互联网，甚至有了一丝娱乐精神。
“从11月6日到现在，我们和京东金融每天变着戏法地玩，以至于双方的团队像打了鸡血一样，都想给用户推出一些新东西、真东西。”远洋地产相关人士说。
实际上，远洋地产与京东金融的合作可分为三个时间节点。11月6日，远洋地产联手京东金融宣布开始“众筹式”卖房，平时很少露面的远洋地产总裁李明亲自“站台”;11月10日，远洋地产宣布在11月11日推出11套1.1折房源;11月14日，远洋地产联手京东金融打造的房产“真众筹”项目上线。
“互联网时代来了之后，一切都是娱乐业。”丁晖将此次合作概括为：真合作、真创新、真回馈、真众筹。他表示，“众筹式”卖房既有全民中奖的娱乐感觉，又是一次真正的创新。
远洋地产相关负责人则表示，房地产行业具备互联网思维将是大势所趋，公司与京东金融跨界联手，意味着地产行业和互联网金融合作的商业模式正在拉开帷幕。
此次众筹活动从11月14日持续到11月29日，并分为两档，一档是11元筹购房首付款，覆盖北京、上海、杭州等全国9个城市。另一档是5000元筹12个城市的折扣房资格。从11月14日开始，每天推出两个城市的众筹项目，北京、天津率先启动，上海、大连、杭州、中山、武汉、秦皇岛及抚顺等城市，将根据用户点赞数确定启动顺序。
按照远洋地产的说法，在“11元筹首付”活动中，京东用户支付11元，将获得筹一套房三成首付款的抽取资格。同时，其他参与用户将获得京东商城全品类满200元减20元的回报。
“这相当于用户仅花11元，就有机会筹到购房首付款。”丁晖表示。据其介绍，远洋地产在上述9个城市共拿出9套房源，包括北京远洋春天著、秦皇岛海悦公馆、大连红星海项目等。另一档活动则涉及远洋地产12个城市的25个项目。
此次众筹的进展如何?
以远洋北京春天著项目为例，截至11月23日中午12时筹集4.54万元，参与者4129人。按照远洋地产的规定，此项目必须在11月29日前筹到17万元才算成功。若众筹成功，远洋地产将抽取一名幸运者获赠住宅首付款约27万元。
“把房子卖出去，众筹就成功了。”远洋地产相关人士表示，此次众筹说白了就是为了促进销售。
远洋地产北京中联公司营销总监刘禹辰在谈及众筹带来的变化时表示，平常周一到周五来电是30个左右，但发布众筹消息后，11月10日一天的来电量激增至100个。
诸多难题待解
有消息称，李明对于此次众筹有所期待，目标瞄准了30亿元销售额。那么如果房地产市场恢复2013年的火热，远洋地产还会继续推出众筹吗?
对此，丁晖坦言：“我觉得会，互联网对行业的改变是一个趋势，所以以后还会有一些众筹模式产生。”
据其介绍，远洋地产与京东金融的合作会一直持续下去。“李明正在积极推进与京东的合作，希望互联网可以改变远洋。尽管与互联网公司比起来，传统企业显得慢了一些，但远洋正在积极地学习。”
记者梳理发现，目前市场上的房地产众筹大致分为三种类型。一是投资理财产品型，用房价上涨概念吸引投资者并募集资金投资房地产项目。项目增值则投资者获利，贬值则亏损。二是营销推广型，将众筹的概念应用在营销活动中，但并不大范围推广。如搜房天下贷和苏州万科合作推出了一套100平方米房源，在网上以54万元的底价起拍，溢价部分则分配给众筹投资人。三是合作建房型，以“乐居众筹”为代表，先寻找购房群体，后根据客户的购房需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用。
远洋地产一内部人士表示，与那些打着房产众筹幌子的营销者不同，他们与京东的合作是“真众筹”。
“这次我们让大家知道真正的众筹是什么。”高洪偲表示，参与者拿出11元，有可能得到买房的首付款。如果钱不够，则由京东来补贴，京东会掏出90万元的真金白银。”
有业内人士称，远洋地产与京东联手众筹并非卖房这么简单，背后实则暗藏玄机。
克而瑞研究中心的一份研报称，房地产众筹既可推进销售，为房企“减负”，又可通过众筹减少中间环节，降低成本，如广告宣传费、代理中介费、资金成本等。
例如，A股上市房企2014年二季度平均销售费用率为3.28%，平均财务费用率为2.75%，单这两项费用即可节省6.03%的成本。也就是说，购买一套200万元的房屋，购房者有可能少花12万元。
众筹看上去很美，但也存在诸多待解的难题。
“目前，房地产众筹在中国的发展时间尚短，甚至连众筹的定义都没有统一。”中咨律师事务所律师贾瑞果表示，国外的众筹参与者利益和风险并存，而国内的众筹发起者则属于无利不起早。“众筹模式与传统模式不同，虽然出了问题有的也可以解决，但在法律层面目前尚属空白区。”
朱一鸣则认为，对于一个仍处于萌芽阶段的新事物，虽无法完全预见其未来，但也有一些规律可循，如房地产众筹平台将朝着专业垂直化、低佣金率化发展，代建服务商兴起、个性化社区定制及互联网地产时代的来临等，都是未来可能的发展趋势。
远洋地产表示，他们对于众筹也是走一步看一步，如果取得立竿见影的业绩，则继续扩大其规模。
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房产众筹一览
9月22日，万科苏州公司推出房产众筹项目，称只要投资1000元，就可获得不低于40%的预期年化收益率。
11月1日,号称“1000元买豪宅”的房地产众筹产品“房宝宝”在北京亮相。
11月6日，保利东江首府推出房产众筹房源，市场价14883元/平方米，总价202万元，而众筹金额为126万元，相当于62折，预期最低收益10%，11月11日正式启动认购。
11月10日，龙湖时光星座联手搜房尝鲜成都首个商业房产众筹。龙湖地产称，只需投资1000元，预期年化收益率不低于40%。
11月18日，平安好房联手国内最大房地产企业万科等共同推出房产众筹项目，计划一次众筹216套房源。若众筹成功，将创下国内单次房产众筹数量最多的纪录。
