■ 京津冀产业园系列报道(11)
《企业观察报》记者 徐景升
在京津冀一体化进程中，既有一些产业迁出北京，但河北、天津的一些企业也陆续进京。
10月17日，在北京丰台科技园内，汉威国际广场项目租赁部总监刘澈对企业观察报记者表示，之所以有多家河北、天津企业入驻，源于丰台科技园的优惠政策以及品质较高的办公环境。
“京津冀三地发展不平衡，北京集中了更多的优质公共资源，这对入驻企业的未来发展提供了更多的机遇。”首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池如是说。
进驻企业的考量
“企业进驻并不是单纯选址这么简单，而是对未来三到五年的区域发展前景较为看好。”刘澈说。
据了解，丰台科技园除了拥有生物医药、轨道交通、航空航天、工程服务四大传统产业之外，还最新引入了金融行业，且正在打造金融港概念。例如，民生银行、农业银行、北京银行等金融企业的后台数据中心汇聚于丰台科技园，且与金融街产业区实现了差异化运营。金融街产业区聚集了前端投资部门，而金融港则注重做金融后端服务。
曾几何时，北京CBD、中关村等传统商圈聚集着众多企业。但由于企业的扎堆效应，使得租金连年走高，危机终于在2010年爆发，包括惠普在内的诸多外资机构选择逃离核心圈。
此时，发展相对滞后的丰台科技园等到了机会，因为这里同样具备与中关村科技园一致的优惠政策。
“企业当初为什么愿意去中关村，是因为有政策补助。而丰台科技园具备同样的优惠政策，同时还拥有国贸5A级写字楼办公环境和后续物业服务。”刘澈表示，各个环节的加分使得汉威国际广场的竞争优势明显。据其介绍，汉威国际广场项目的规划面积近85万平方米，如此大体量的城市综合体在北京并不多，与其规模大体相当的项目仅有国贸、东方广场、华贸项目。
此外，租金较低也是汉威国际广场的一大优势。据介绍，该项目的日租金为4-4.5元/平方米，而CBD项目的日租金则为10-20元/平方米，中关村科技园也在10元/平方米以上。因此，除了北京的企业之外，许多河北、天津企业也相中了丰台科技园。
“京津冀一体化需要5-10年，甚至10-20年的一个过程。”经济学家、中国产业经济研究院执行院长邱仰林表示，这表明在很长的一段时间内，北京是资源、人才、政策等要素高度集中的城市，因此很多天津、河北的企业，不是到北京设立总部就是建立分公司。
北京南城并非传统的办公区域，在人气以及配套方面能否达标?刘澈认为，房地产行业的黄金原则就是“地段”。“在前些年可能有一些人会觉得丰台区并不是很好，毕竟那时地铁尚未开通，甚至连总部基地3期项目也不是特别好卖，但现在早已时过境迁。”
目前，在大力发展南城的利好政策促进下，北京已投资4000多亿元改善南城的交通，地铁9号线丰台科技园站已进入北京1小时地铁经济圈，以前困扰丰台科技园的交通瓶颈已破除。未来，丰台科技园将与丰台火车站实现接驳，成为一个重要的交通枢纽。
“具备了交通优势，丰台科技园的发展前景可期。”刘澈说。
破解京津冀屏障
京津冀一体化究竟是让北京企业外迁，还是津冀企业进京?
对此，邱仰林表示：“关键是让市场的力量进行分流，前提是打开京津冀之间的屏障。”
政策因素或许是正在打开的一道锁。“入驻丰台科技园的企业，尽管北京本地企业是主力，但河北的房地产公司、环保公司，天津的工业园总部也有一定的数量，比如河北众美集团、天津工贸园等。”刘澈表示，入驻的企业有两部分需求，一是企业总部，二是拓展新业务。
对于企业来讲，更看重优惠政策。比如入园企业都可享受所得税减免、高管个税优惠以及员工的工作居住证、户口等相关人才引进政策，这就解决了企业高管、员工的后顾之忧。
截至目前，随着中铁产业园、华夏幸福、“通号院”等项目的陆续开工，丰台科技园区域的成熟度逐渐提升。
今年10月13日，北京市国土资源局拍卖位于丰台科技园东区三期的一宗多功能用地，吸引了华润、方兴、龙湖、华夏幸福、中铁建工共计5家企业参与。经过43轮争夺，中铁建工以25.8亿元摘得该地块，溢价率达56%，折合楼面地价15718元/平方米。
中铁建工相关负责人表示，该地块周围的商业氛围较好，丰台科技园区域已发展成熟，且公司的总部位于该区域。“我们的后期产品以写字楼和商业为主，且商业部分将选择自持。”
“长期来看，京津冀一体化有助于解决北京交通拥堵、资源过度集中等问题。”邱仰林认为，现在北京的很多资源可以扩散。未来一段时间，房企会逐渐加大在北京周边的津冀范围内布局，这都将通过市场的力量去实现。比如说，现在中关村科技园设立了多个分园，石家庄把市区面积扩大了3倍，把很多县市改为区，这都是实现京津冀一体化的重要方案。
“未来北京的发展空间不够，就会通过市场的力量进行分流。”邱仰林说，与此相反，津冀企业进驻丰台科技园则是另一种尝试。随着京津冀一体化的推进，如何实现多方共赢，最需要的是推动资金、技术、管理等要素实现自由流动、优化配置。
