■ 京津冀产业园系列报道(8)
《企业观察报》记者 徐景升
“有些产业地产项目醉翁之意不在酒，看中的是低价拿到的住宅配套，我们拒绝这样的发展模式。”9月22日，在通州光机电一体化产业基地内，北京经开亦城投资顾问有限公司项目经理蒋辉对企业观察报记者表示，公司的运营策略是，坚持产业先行，以产业为主。
据蒋辉介绍，公司旗下的产品——国际企业大道项目同样遵循这样的发展模式，其产品定位以企业总部为主，包括研发、办公、品牌展示、企业会所等。
对于近期业界热议的京津冀一体化发展，蒋辉表示，期待打破地域限制，解决人才落户及企业税收等核心问题。
拒绝圈地卖楼模式
北京经开亦城投资顾问有限公司(以下简称北京经开)成立于2009年8月，是隶属于北京经济技术开发区的国有控股企业，由北京经济技术投资开发总公司和北京经开投资开发股份有限公司共同出资成立。截至目前，北京经开已完成项目开发150多万平方米，打造了国际企业大道、北京经开工大软件园(BDA芯中心)、中和科技园等一系列品牌。
据了解，北京经开国际企业大道Ⅲ项目位于亦庄经济技术开发区东部，通州光机电一体化产业基地内。该项目启动区占地面积30万平方米，建筑面积50余万平方米。其先期开发建设部分的总建筑面积为26万平方米，由62栋企业独栋、双拼集合办公总部及商业部分组成。
谈及国际企业大道项目，蒋辉表示，该项目位于北京东南五环，区位优势明显。“从这里到河北廊坊市仅30分钟车程，比到亚运村还要快。此外，国际企业大道项目处在京津概念的核心地带。随着亦庄火车站的开通，该项目将在环渤海总部基地中处于一个较好的战略位置。”
在京津冀一体化进程中，有些企业需要把企业总部放在北京，把生产环节放在河北。还有一些企业需要进京发展，亦庄区域便成为一种很好的选择。同时，河北方面则希望借助京津冀一体化实现产业升级，甩掉以往低端产业聚集的帽子。
河北经贸大学京津冀一体化发展协同创新中心专职副主任田学斌认为，京津冀协同发展关系到各方的城市布局、产业布局，更关系到三地的可持续发展。京津冀协同发展是大势所趋，但协同推进的突出难点在于利益分享，即如何寻找到各方的利益平衡点。
“在当前产业地产大行其道的背景下，难免会出现一些乱象。”据蒋辉介绍，一些产业地产项目以引入产业的名义跟地方政府谈，而实际上却醉翁之意不在酒，他们看中的往往是产业配套建设。比如一些开发商因产业园区的商业和住宅项目成本低廉，因此多以卖房为主，最终造成当地的产业未发展起来，而地价、房价却被拉高。
一位不愿具名的业内人士也表示，挂羊头卖狗肉式的产业地产模式过于倚重卖房而忽视园区运营，甚至为了卖楼而圈地，会给当地的产业发展造成不良影响。
“我们看重的是园区运营、园区企业的资源和产业聚集。”蒋辉表示，北京经开采用园区化管理模式，从销售到后续服务全程负责，使园区实现了真正意义上的运营。
蒋辉介绍说，亦庄区域有很多类似的企业办公楼项目，有的甚至价格低于北京经开国际企业大道项目。“为什么很多企业最终选择了北京经开，原因在于我们的开发思路和运营方式得到了企业的认可，我们平台提供的服务是其他园区不具备的。比如，某个服装品牌的总部需要产品清仓特卖，就可以使用北京经开的平台发布，同时我们还拥有园区5万多名员工的购买力。”
值得一提的是，北京经开还拥有教育资源及融资平台。截至目前，北京经开与北京对外贸易经济大学、北京工业大学等高校已展开合作，在课题和商机方面进行对接。同时，北京经开独有的融资平台可帮助符合条件的企业实现新三板上市。
破解户口税收瓶颈
“在园区内是先做好产业导入还是先建配套，北京经开的做法是产业先行，以产业为主。”蒋辉表示，北京经开在做项目时不是一上来就跟地方政府谈配套，比如要多少住宅指标，而是实打实地先把产业做好。“这对企业客户来说当然是好事，但对于我们来说则有些费力不讨好，因为这么做没有直接卖住宅来钱快。”
当然，北京经开也并非忽视住宅配套，只是在主次上有所区别。以国际企业大道项目为例，其涵盖了产业用地以及配套用地。蒋辉介绍说，在配套设施方面，他们主要看如何为企业员工提供服务。“在国际企业大道项目的周边，我们拿了F3、F2多功能用地，其中F2地块内可以做一些70年产权的住宅配套。”
据蒋辉介绍，这些住宅配套产品不会提前向市场销售，而是等待产业项目落地后，再把这些配套住宅优先销售给园区内的企业。只有在满足了企业的需求之后，才会面向市场进行销售。
据悉，距国际企业大道项目1.5公里处，就是该项目的住宅配套。为了方便员工通行。园区在每天早晚高峰期开通了班车，每9分钟一班，票价2元，有经开卡则可打八折。同时，国际企业大道项目还配有食堂、基础商业等设施。
蒋辉认为，有了上述的配套设施，就可吸引人才落户，集聚产业园区的氛围和人气。这与国家的产业发展方向、城市发展方向是一致的，还可减轻城市中心区的人口及交通压力。“如果员工住在昌平，却在南五环上班，每天花在路上的时间则需要四五个小时，容易造成人才流失。”
在京津冀一体化进程中，蒋辉坦言，希望相关部门能解决企业进驻园区面临的一些困难。
蒋辉表示，在其接触的一些企业中，户口、税收等问题尤为明显。比如企业从河北、天津到北京之后，能否享受到同样的教育、医疗等配套资源。企业想挪动一下，就涉及到纳税问题。再比如北京的企业把生产环节进行外迁，纳税该如何分配，优惠政策该如何协调，各地应摒弃地方保护主义，让市场更好地配置资源。
“京津冀协同发展需要相关各方鼎力合作。”国家行政学院经济学教研部主任张占斌认为，这不仅要有中央的统筹规划、顶层设计，也需要各地协同、创新，从而实现科学定位、优势互补。
