《企业观察报》记者 尹靖霏
冯仑是地产界的“思想家”，其著作《野蛮生长》一时风行，但是万通的经营却显得很中规中矩。冯仑在“创新”中错失了产业发展的黄金期，目前的万通地产就销售规模来说已经成为二线公司。如今，万通的“去冯仑化”，又一次将冯仑推上了职业生涯的弯道口
淡出万通地产的冯仑，在开启人生“下半场”之初就遇到了挑战 CFP / 供图
这一次，万通地产创始人冯仑的进退再一次让人关注。
9月19日，北京万通地产股份有限公司(以下简称万通地产)董事会人事变动，被视为北京嘉华筑业实业有限公司(以下简称嘉华实业)代言人的江泓毅当选万通地产第六届董事会董事长。万通系人马基本退出，包括现任董事长许立也不在新的董事会名单上。万通出现“去冯仑化”迹象。
万通地产“去冯仑化”的话题，今年8月时就一度沸沸扬扬。8月8日，万通地产董事会重组的消息传出，董事席位从7人减至6 人。万通控股董事长冯仑通过股权转让，将万通地产的控制权拱手他人。
冯仑未来的职业生涯由此产生了很大的变数。多位业内人士对企业观察报记者称，其退，是对万通地产经营权的全线让位;其进，可能将投身于“理想城”的建设。不过，离开万通的冯仑，能否通过“立体城市”的建设进行二次创业，书写人生下半场的华彩呢?
冯仑露出“背影”
8月8日，万通地产2014年度第五次临时股东大会，通过了万通地产新一届董事会名单。与上届董事会相比，冯系人马3人退出，包括江泓毅在内的嘉华实业2人入驻，则新6人董事会，至少有一半人马代表嘉华实业，而9月19日，江泓毅当选万通地产第六届董事会董事长，嘉华实业上位事实明显。
在资本市场，董事的大面积更换，往往意味着股权结构的变化。公开资料显示，上市公司万通地产的控股股东是万通控股，持股51.16%。万通控股第一大股东是有25.9%的天津泰达，第二大股东是有23%的嘉华实业，第三大股东是万通御风。冯仑通过交叉持股、个人出资等方式形成冯仑系，成为万通地产实际控股人。2013年的万通地产年报显示，冯仑通过一致行动人持股28.32%，超出第一大股东天津泰达，是实际控制人。
知情人士告诉企业观察报记者，冯仑已减持部分股份给嘉华实业，嘉华实业因此成为万通地产的第一大股东。不过，上市公司方面尚未披露这一变化，万通控股也未正面予以回复。业内人士表示，现在尚无法预料，冯仑担任的万通控股董事长的位置是否会更换。
业内人士称，冯仑的退出可谓一种主动行为，“冯仑从来不需要死守一个上市公司的虚衔。”上海易居房地产研究院研究员严跃进认为：“卖股份应该理解为是主动地撤退，把整个经营权让新的运营团队来操作。”
而在更多人看来，这更是一种无奈。易信城市与产业研究院院长陈宝存向企业观察报记者坦言，冯仑的减持是一种无奈，万通地产所谓的转型也是一种无奈，毕竟万通地产业绩持续下滑。万通地产2010-2013年财报显示，近4年其营业收入维持在30亿-50亿元的规模，呈现下滑趋势。2014年上半年，公司实现营业收入3亿元，同比下降约52%;实现净利润约4800万元，同比下降60%。
在严跃进看来，冯仑与泰达系以及嘉华实业系股东的分歧已经产生。他告诉企业观察报记者：“一边是一位无心恋战的大佬，一边是一群无法坐视利益受损的股东——冯仑希望稳健，同时多集中资源支持创新业务，寻找未来‘增量’，实现‘理想’。而泰达系以及嘉华实业系等股东希望少花钱，多赚钱，多分钱，希望做大企业规模，提升业绩。”
当前房企生态环境的变化也给冯仑与万通地产很大的压力。有迹象表明，2014年地产行业进入了洗牌期。搜房网数据监控中心数据显示，截至8月31日，沪深港三大证券交易所上市的房企中，约一半房企的利润出现不同程度下滑。“老大”万科上半年的营收也出现了4年来的首次下降。在这种背景下，恒大地产探索地下冰泉、生态农业等多元化发展方向，万科欲将自己打造为城市服务配套商……第一批中国房地产业中崛起的企业家逐渐告别主营业务。万通的部分股东急于将企业从泥沼中拽出，必然要做出一些紧迫调整，万通必然需要新的管理层。
万通开始“窒息式死亡”?
在地产圈，冯仑与万科的王石、SOHO的潘石屹齐名，然而“万通的经营水平却似乎与冯仑的‘思想水平’不成比例”。2003年底，万通地产资本金和年度营业收入已双双进入中国房地产企业十强;十年之后，万通依旧在二线房企低位徘徊，而万达、万科已领先成行业龙头。
对此，冯仑也有反思。2014年4月7日，他在北大国家发展研究院在职MBA班《创新管理》课程上说：“2002年后，万通刚刚还完债，我们不想高负债，用高杠杆来撬动市场，结果万通失去了一段发展的好时期。虽然在这个时候万通依然赚钱，但是万通的创新没了。于是慢慢地，安全变成了企业最大的目标。万通开始了‘窒息式死亡’。”
“失去好时期”的重要表现，可能是不善借用资本市场。华泰联合证券公司原分析师鱼晋华告诉企业观察报记者：“万通实业1993 年就已成立，但万通进入资本市场却是在公司成立的 9 年之后。且由于持股比例过低，万通实业的核心房地产资产并没有上市。直至2006年股改后， 万通地产才真正登陆 A 股市场。”
相比而言，万科1991年便登陆资本市场，2008年以前，万科利用A股IPO、发行B股及定向增发等多种融资手段筹得资金。从1990年到2007年底，万科营业收入增长162倍，净资产增长约660倍。2008年以后，A股市场融资大门向房地产企业关闭，万科融资主要靠合资伙伴的投资、公司内部互保的银行借款和大股东支持。万科聚焦于住宅市场，其触角伸向全国53个大中城市。
“失去好时期”的另一个方面，在于万通资源整合不足，其在拿地环节的短板暴露无遗。“万通作为民营企业，却不擅整合政府资源，这成为限制公司发展的一大瓶颈。”SOHO中国商业地产的知情人士对企业观察报记者如此分析。
为此，冯仑想出了一招——“傍大款”。2004年3月，万通集团引进战略投资者天津泰达集团，后者是天津的“大地主”。冯仑以蜜月期形容二者的合作：作为万通控股的第一大股东，天津泰达多年来更多是财务投资者的角色，派出的干部以审计和财务投资为主;万通则获得了土地和资金两方面的支持。除大举进军天津房地产市场，两家公司在北京、杭州等地展开合作。
“傍大款”虽然部分改善了万通集团的短板，但鱼晋华认为，冯仑倡导“稳健的发展策略”仍是疑问。冯仑倡导反周期的发展策略，即繁荣时期卖产品，萧条时期拿地。因此，在市场狂热的 2007 年，万通地产并未过多参与土地(招拍挂)的盛宴，但稳健的拿地策略却让万通地产发展受困。截至2013年年末，万通地产总在施项目13个，在施面积126万平方米，销售面积23.3万平方米，签约额约40亿元，其经营业绩持续增长主要依赖于天津地区项目的经营状况。
对此，严跃进评价，冯仑一直给人一种理想化、诗意的人生态度。这种特质，在万通的业务开发和经营中也会体现出来。冯仑著有《野蛮生长》一书，但是万通的经营却显得很中规中矩。万通在业务发展上的步子迈不开，缺乏大房企咄咄逼人的战略扩张态势。
此外，中国房地产学会副会长陈国强也对企业观察报记者委婉表示，虽然冯仑的一些思维、理念比较超前，但同时期的万科则更务实，更接地气，更能把握市场机会。言下之意，万通新业务过于超前、过于长线，迟迟难以产生现金流，这制约了企业的迅速发展。
2003年到2013年，是房地产行业的黄金十年，融资、拿地被房企视为跑马圈地的“最佳利器”。2004年，冯仑却提出转型，首倡由“香港模式”变为“美国模式”，由全能开发商转型为专业的房地产投资公司，即直接投资和基金投资，涉及房地产开发、工业地产、基金管理和资产管理等众多领域，还包括海外市场。
于是万通地产虽然贡献了万通控股90%以上的营业收入，但其盈利并没有被用于地产领域的扩大再生产，而是转投其他创新型业务。兰德咨询总裁宋延庆曾参与万通地产的咨询，对此颇有感慨：近年传统房地产开发业务虽然为万通集团的发展立下汗马功劳，却始终不受重视。
冯仑预计，2013-2015 年，万通集团新业务(基金业务及直投业务)的贡献，计划将逐渐超过房地产开发业务(万通地产)的利润。这一目标目前看来几乎难以实现。2012 年和2013 年，冯仑看重的新业务，其营业收入只占总营业收入的约3%，而“现金牛”依然是万通地产的住宅开发业务。
新业务、立体城市以及海外投资占据大量资金，导致万通集团的财务指标也亮了红灯。2013 年，万通集团的总资产同比下降2.29%，流动比率下降6.45%，长期负债增加17.30%。万通地产2014年半年报显示，公司经营活动产生的现金流量净额更急转直下，由去年同期的4885.87万元变为-10.56亿元。
追梦的残局怎么下
冯仑总结“万通六君子”散伙一事时曾说，“解决危机的唯一秘密就是牺牲。每次危机都有利益权衡，不敢牺牲就没有胜利;中年男人要保持这种牺牲精神，坚持理想是唯一的心理支撑”。
冯仑淡出传统住宅业务，其目的是为了腾出精力追梦——打造立体城市。他将之誉为“自己人生的下半场”。 2009年底，冯仑出席哥本哈根“中国商界气候变化国际论坛”时如此描绘立体城市的未来：在1平方公里范围内，通过合理的空间和功能布局，不仅可以为超过10万人口提供居住场所，还将为他们提供就业、医疗、文化、教育等综合服务，还能在一些楼层中的农场种种地。
冯仑迫切地想知道未来的城市会是一种什么样子，以便顺应时代潮流，但在思考这个问题的时候发现，传统的城市发展模式问题很严重。
2009年4月，运作“立体城市”项目的北京万通立体之城投资有限公司宣告成立，冯仑亲自上阵，担任董事长。冯仑重金聘请了国外知名建筑设计师、研究机构提出设计方案。之后，他与河北廊坊、成都双流、陕西西咸及浙江温州四地地方政府展开选址并洽谈。
但迄今为止，万通的立体城市尚未出现完整成功案例，部分地区项目的选址也几经波折。去年10月，廊坊项目传来了夭折的消息。目前，只有位于西安西咸新区的立体城市从签约、拿地到开工均可算作进展顺利。
万通成都双流县立体城市项目也一波三折。2011年，万通集团与双流县签订了合作协议，但仅一年后，有关上述项目的消息渐渐沉寂下去。成都市一位房地产业内人士表示，新的领导上台后，立体城市概念已经不再受到重视。
严跃进坦言，地方政府的想法不一定和其想法匹配。地方政府简单地把此类物业当作新城的一个标杆项目，在试点的过程中，缺乏可持续的支持，有一种头脑一热就上马的特点。
克而瑞城市运营事业部总经理高晓伟也对企业观察报记者表示：“城市以何种载体呈现并不重要，只要产业、居住、生活配套等城市功能完善，人就愿意居住。但地产商面临的一个现实问题是拿不到土地。建设立体城市关键是把资源找来，资源方是否认可这样的方式，比如医院等资源方有自己的载体，不愿意和你‘玩儿’，这就是一个大问题。”
“立体城市是对现在‘城市病’寻求的一种突破。在大的思路上，立体城市概念有其可取性，但在操作上未必能够变现。”陈国强对企业观察报记者说。
冯仑12年来还一直有在互联网建房子的梦想，推出“自由筑屋”概念，随后与地产中介公司——思源经纪达成协议。这是一个基于客户定制的虚拟开发商平台，是万通用互联网思维改造房地产的尝试。但目前也没有什么成效。
“在国外土地私有的环境下，开发企业提供房屋定制服务，有现成的土地、较好的区位、现成的配套设施，房屋网上定制有可能走得通。”陈国强告诉企业观察报记者，房屋定制只能解决一些小众的需求，但是在中国土地公有的模式下，大规模、大面积地推广很难，其中的难度就是土地问题。
