房贷收紧会一直延续下去吗？房价下降的底线在哪里？市场上为何会有那么多“唱空”的声音？楼市的“冷暖”之变也给我们带来了诸多亟待厘清的问题，现在就让我们进行一一解答。
一问：房贷收紧还会多久
房贷还要等多长时间才会松动？相信这是购房者最为关心的一个问题。
在过去半年多时间里，受“钱荒”影响，在高资金成本的影响下，银行对房贷变得更加谨慎，于是不少商业银行纷纷抬高房贷利率水平，甚至收缩房贷业务，从而导致房贷收紧。
5 月中旬，央行发布“央5 条”，要求“合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”。但从目前来看，这一措施虽然产生了一定的影响，但房贷放松的趋势还不明显。有市场研究机构统计结果显示，首套房按揭贷款利率依旧处于相对较高的位置，普遍在上浮10%～20%之间。当然，央行的“窗口指导”也起到了一定的作用，与之前相比有所好转的是停贷银行的数量以及按揭贷款的放款速度。
不过，近期央行降低存款准备金率的动作让市场一度看到了希望。央行在6 月9 日实行定向“降准”，释放约1000 亿元规模流动性。此次定向“降准”扩围，逐步扩至股份制商业银行，这被业界视为未来信贷环境逐步得到改善的信号。这已经是央行在今年二季度第二次定向“降准”。但不可否认的是，考虑到目前货币政策仍坚持稳健，同时资金流入房地产业的概率很小，所以最近两次定向“降准”，无法改变当前房贷收紧的局面。
从历史经验来看，全面调整存款准备金率将会显著影响信贷总量，从而对商品房市场量价产生明显影响。那么近期央行有无可能全面“降准”从而大规模释放流动性呢？专家认为就目前来看可能性不是很大。因为从历史数据来看，央行大规模“降准”多发生在经济大幅回落的情况下，而目前只是经济略显疲软，因此以定向刺激即可解决问题，无需大规模“降准”。
由此看来，在大规模“降准”不太可能发生的情况下，房贷收紧还会延续，楼市还得忍受“断炊”之苦。至于这种态势会持续多长时间，专家预测极有可能会贯穿全年。当然，如果经济出现大幅波动，则另当别论。
二问：“救市”力度会有多大
迫于市场压力，包括广州在内的部分城市已开始进行政策调整。不过就目前各地的具体做法来看，“微调”是“主旋律”，“分类调控”会成为一种广泛采用的调控方式。
据广州当地媒体报道，自5 月份起，广州政府低调默许广州郊区，增城及从化两地限价令松绑，并对市区的五限政策——限购、限贷、限价、限签以及限售进行调整。当然，广州做法比较特别，就是政府对开发商仅限“口头传达，不发文件”。
除了广州之外，还有十多个城市也对调控政策作了调整。据中原地产不完全统计，自从去年下半年以来，已有安徽、浙江、江苏等8 个省份共16 个城市进行了相关政策的微调或松绑。仅今年5月就有超过10个城市进行政策微调。
从政策微调松绑的类型来看，最为常见的有三大招数：一是部分城市放松了非户籍资格审查、放松了购房落户政策，由此为当地市场注入新的购买力。预计这方面的微调在三、四线城市会有更多的城市跟进。二是公积金政策。尽管各地微调公积金政策，但由于总量很小，因此无法解决楼市资金短缺现象。三是预售监管，在房价上涨时期，地方政府通过预售监管其房价涨幅，在房价下行时，政府通过预售监管房价降幅，以防市场大起大落，稳定市场预期。
政策调整的力度有无可能进一步加大？中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，可能性不是很大。6 月10 日，沈阳传出取消限购的消息，但在第二天便遭到否认。由此可以看出，地方政府在政策调整方面，也不敢贸然“简单松绑”。不过陈晟同时也表示，对于一些市场供应压力较大的城市，在未来会对限购政策进行“微调”。当然，其手段会多花样，比如具体做法会根据各自的市场情况，采取“分城分策”方式，取代“简单松绑”；同时还会采用保障房、公租房等多种形式，来关联协同调控。
三问：此轮调整有何特点
此番楼市调整，与此前几轮有着明显的不同，主要表现在外部环境、市场供应情况以及经历时间长度等多个方面。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析指出，2009年国家实施“四万亿”财政刺激计划及超宽松货币政策，如首套房七折利率，加之实施一系列房地产优惠政策，如免征个人所得税、房产税等，导致全国楼市很快大反弹。2012年货币政策中性偏松，年中两次降息，以及调低存款准备金率，加之部分城市首套房贷利率打八五折，所以一、二线城市显著回暖。而在目前，国家出于稳增长考虑只是“微刺激”，货币定向放松，首套房贷利率基本无折扣，有些还会上浮。虽然今年下半年房贷政策会有可能放松，也会有更多地方政府对调控政策进行“微调”，但总体来看，本轮外部环境不如上两轮宽松。
从供需状况看，目前市场供大于求，形势更加严峻。专家指出，在2011 年之前，多数二、三、四线城市，住宅库存规模较小，而需求旺盛，呈现卖方市场特征。从2010 年下半年开始，主要城市陆续出台限购、限贷政策后，投资、投机性需求被大幅压制。与此同时，经过2009~2011 年大规模、高速度的房地产开发之后，很多三、四线城市住宅库存规模不断攀升，明显超过需求增长速度，导致市场供大于求。
这一轮调整时间会更长。就此前两轮的情况而言，时间均不长，如2008 年8 月楼市走势出现下拐，至2009 年3月上拐，下跌了6 个月；2011 年10 月下拐，至2012 年6 月上拐，下跌了8 个月。陈晟预测这一轮调整时间要比前两次长，“从现在开始算，最起码也得18 个月之后才能真正结束。”他如是说。如果加上之前已经过去的半年时间，这一轮调整时间将长达两年。
四问：房价下跌的底线在哪
历次楼市调整会造成房价的波动，这一轮同样也不例外。
2013 年不断飙涨的房价，以及目前不断上升的库存压力，使得房价回调的压力骤增。数据显示，在今年前5 个月时间内，国内商品房库存量又增加了4100 多万平方米。具体到各个城市不难发现，库存压力在不断上升，相比今年4月，包括丹东、济宁、西安等城市，反映库存压力大小的存销比指标大幅攀升。包括上海、长沙等城市，也已经脱离安全区接近警戒线（具体见图1）。
至于房价调整的幅度会有多大？专家认为，必须根据不同的市场来具体分析。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出，三、四线城市由于供需失衡情况更为严重，同时人口流入的数量有限，所以房价回调幅度较大，最大幅度可能会接近30%，普遍也有15%~20%的回调幅度。而对于人口导入型的一线城市如北京、上海等来说，由于市场需求依然巨大，回调幅度会较小，可能会低于10%。而陈晟的看法则偏乐观一些，他认为一线城市的调整幅度在正负5%之间，三、四线城市的调整幅度会达到15%左右。
至于当前楼市会不会再次出现房价“腰斩”情形，一如温州、鄂尔多斯等城市？专家认为，这种可能性几乎不存在。尹伯成分析指出，温州和鄂尔多斯两个城市房价的非理性上涨，有它特殊的地方，如温州房价是受资本撬动，而鄂尔多斯房价则与当地资源价格上涨有着极大关系，不具普遍性，所以不能跟其他城市进行比较。
五问：谁在“唱空”中国楼市
那么，究竟谁在“唱空”中国楼市，他们的目的又是什么？我们的答案是，目前楼市的“唱空”主力来自两个方面。
其一是国内部分开发商和房产投资者。记者发现，市场刚刚开始出现调整迹象，便有一些开发商通过媒体散布“形势不妙”的论调，认为“楼市到了调整时期”。而如果市场持续低迷，这些人则进一步表示“楼市进入深度调整阶段”，并认为将影响中国经济。
其二则是海外背景的投资机构。此前不久，就有一家外资背景的房地产公司高调宣布，将停止在中国市场上进行投资活动。此外，包括野村证券在内的不少外资投资机构也开始唱空中国楼市。
外资机构的种种动作，是否真的就意味着它们已经不再看好境内市场，准备大举撤离了呢？其实并非如此。有专家分析指出，外资投资机构把中国作为一个利益的博弈场所，因此它们的一举一动都有着明确的目的。反观它们历史上每一次“唱空”行为，无非是减少竞争对手，甚至打压价格并趁机“吸筹”，是彻头彻尾的经济博弈手段。
文/甄爱军
