面对商业空间运营的重重困难，如何为酒店、公寓、办公三大产业链接上下游资源，打造商业空间创新生态圈，已经成为各个品牌关注的焦点。与此同时，存量市场促成物业高能组合运营，也让酒店、公寓、办公成为了投资新风口。
10月17日，迈点空间流量经济高峰论坛（合能·上海站）于上海元一希尔顿酒店隆重召开。本届峰会将汇聚服务商、品牌方与资本方等多方精英人士，聚焦存量物业市场，共同探寻区域发展新机遇，拓展空间新资源，提升品牌价值，助力产业发展。
本届空间流量经济高峰论坛，将以“合能”为主题，2个权威报告，7大运营案例分享，2场大咖圆桌对话，1次超级创新秀，聚焦江浙沪存量物业市场，探讨运营之道，切实解决商业空间资产变现、坪效提升、成本节约等具体运营难题。
图1：活动现场图1
本届盛典定向邀约150+旅游住宿业品牌代表，80+公寓办公品牌，50+地产及投资机构，15+学术代理和课题专家，150+总经理及以上职位企业高管，共同参与和见证此次盛会。
不论市场短期热点如何切换，数据一定是指引方向的硬核力量。大数据分析不仅使企业能够跟随瞬息万变的潮流而不断更新，而且还具有预测未来发展趋势的能力。
迈点品牌指数MBI（旅游住宿也品牌部分）自2009年以来，花费十年时间一直在做的事情，通过对6000+酒店搜索指数、舆情指数、运营指数、媒体指数4个维度数据的不间断监控，实时了解消费者动态的调整、个体投资人的变化、品牌竞争力的综合分析。在这背后，MBI引入了客群转化漏斗模型，以及三大权威数据后盾：品牌中国战略规划院、迈点研究院、指数独立顾问委员会，分别构建了战略势能、研发动能、创新机能。最终以国家行业蓝皮书、住宿业大数据、品牌白皮书、市场研究咨询、指数体系搭建等成果与行业人士共享MBI研究成果。
图2：迈点网副总裁丁晓宇
迈点网副总裁丁晓宇发布了《2019H1旅游住宿业品牌发展报告》，与参会嘉宾共同分享MBI大数据研究成果，共同明晰旅游大住宿产业脉络。
不同类型酒店在2019年上半年的运营情况，丁晓宇用了6个字来形容高端酒店市场，“分化效应明显”。从开业数量来说，2019年，上半年高端酒店品牌国内同比2018年增速放缓。与此同时，还呈现出明显的分化效应，营收不佳与推陈出新齐飞，管理不善与聚势效应共现。
有的品牌在过去只是单纯依靠投资单一要素实现获利，但现实是，那样的时代已经一去不复返。整个产业上任何一个环节难以依靠简单维持过去十年的做法来获利。同样是十年的时间，也有的品牌通过理性投资、质量赶超以及运营驱动实现了自我的多次超越。
图3：迈点研究院研究总监郭德
迈点研究院研究总监郭德荣发布了《2019年上半年长租公寓品牌发展报告》，用数据把脉未来长租公寓的方向。
轻重结合是未来非常重要的发展模式。同时2B、2G两个产品一定是未来长租公寓的主打盈利点。
郭德荣表示，长租公寓这个产业长期来讲还是朝阳产业，虽然过程当中会有一些坎坷，但是只要政策层面还在推动，只要消费客群会有源源不断升级的需求出来，只要商业地产还需要更持续地提高资产溢价，作为商业地产板块非常重要的核心板块，公寓品牌的未来，美好会继续。
所谓合能，就是把商业空间各条产业链的能力合起来，彼此赋能，彼此给力，碰撞更多的商业可能。探讨运营之道，切实解决商业空间资产变现、坪效提升、成本节约等具体运营难题，成为了当下品牌的重要命题。
欧佩股份国内事业部总经理、执行董事毛丽媛从线下消费场景、线上消费商城到线上线下重组融合这3个角度介绍了酒店新零售应该如何在提升坪效的同时提升用户体验。毛丽媛认为新零售应与酒店资源从彼此赋能变成彼此合能，让酒店新零售能够在增加坪效的同时还能提升用户体验。
当下，城市更新和存量改造已经成为了主旋律，品宅装饰科技合伙人、首席运营官宋剑秋分享了“内装工业化”在城市更新中的价值。内装工业化本质上是用一个机械替代人工的过程，效率高、周期短、环保、节约用材、工期和人工成本，性价比较高。
人工智能时代能够给酒店带来什么变化？智慧酒店究竟可以增加哪些真正有实际意义价值的内容？云迹科技商务合作高级副总裁赵永波表示，机器人并非是要将人工完全淘汰，而是要让人工节省出时间，去做更有感情、更有温度的事情。机器人则更有效率地完成机械化、反人类的重复性劳动密集型的工作。在未来，机器人让人类更幸福，让服务更加高效。
“到2025年全球物联网设备的出货量将达到215亿台，” 涂鸦智能智慧酒店事业部总经理应海平表示，这个数据意味着智能家居在实际场景中的运用越来越普遍了。涂鸦智能的智慧SaaS生态系统，由硬件、软件、服务商和平台组成，打造了一系列智慧家居、智慧地产、智慧酒店、智慧公寓、智慧养老、智慧安防等智能化产品。
同程旅游住宿产业金融事业部总经理乔烽介绍，基于新技术和新的融资模式，酒店项目可以脱离于原来的抵押模式，设计新产品新融资服务，解决融资难题。同程旅游·同驿贷的产品定位的正是住宿产业的融资服务商，着力于解决住宿行业存在的融资难题。
THE BOXX创始合伙人皇土土认为：“我们需要研究消费者，把握消费者变化的趋势，才有可能创造趋势型的机会、趋势型的模式。” “智”是科技，“娱”是流量，二者的结合为商业地产、线下空间带来巨大的机遇。
宜尚PLUS品牌CEO张俊锋表示，2019年，无论是经济型酒店还是中端酒店，都出现了同质化、消费者忠诚度低、复购率低等问题。而酒店业要解决这些问题就必须学会和客户达到同频共振，也就是价值共振。宜尚PLUS的创始人在北欧留学期间，发现了北欧人享受时光、享受人生、享受生活的幸福原因。结合这个灵感，创始人把北欧幸福带回了中国，把当地的民俗风情和当地的建筑设计带回来，创造了宜尚PLUS酒店。
本届论坛，以“资产运营.盘活存量物业的N+1种可能”与“营销策略.爆发品牌能量的X种组合”两个话题，邀请不同类型的企业进行了深度探讨。
1.酒店及公寓资产运营：盘活存量物业的N+1种可能
迈点网副总裁丁晓宇为圆桌主持人，宝龙酒店集团总经理夏国跃、希尔顿大中华区发展部副总裁经纬、首旅如家酒店集团首席发展官胡隽、维也纳酒店有限公司康铂品牌事业部总裁肖波、乐乎公寓集团副总裁/华东区总经理何光、城家公寓首席战略官蒋卫东，作为对话嘉宾参与本次圆桌主题分享活动。
“在过去15年，是中国酒店相对来说最不赚钱的15年，尤其最近10年里面酒店盈利能力非常差的，所以这些投资人应该说本钱还没有回来，要进入新一轮的改造相信除了极个别的位置非常好的、过往几年有非常好回报的酒店，他还有能力、有力气可以去做。但是对于一些位置稍微差一点或者等级不够好的，过去15年里面酒店的一些衰退、一些老化以及市场竞争力下降等等，这些都是在面临一个新阶段的问题，这个痛点是巨大的痛点，而且也是巨大的存量。” 宝龙酒店集团总经理夏国跃在圆桌主题会议上说到。
希尔顿大中华区发展部副总裁经纬，在本次圆桌主题会议中也提到，一些老旧的物业，到了更新改造的时候，如果附载的品牌不是希尔顿，换一个其它小品牌，它就绝不会有当下的“江湖地位”。“就是因为今天我们挂的是希尔顿品牌，我们用希尔顿的服务、体系、会员来服务他。” 经纬说道。
首旅如家酒店集团首席发展官胡隽表示：以前我们开个卖场，把卖场作为主业态。在今天因为商场已经发生了巨大变化，没有商场是以购物为主，基本都是以体验为主。宝龙有艺术馆、万象城有溜冰场等等，这样一种休闲的业态对于新一代消费者特别是80后、90后的父母带孩子出来，实际上是非常好的生活方式，不只是简单的教育培训，大人也需要休闲。
维也纳酒店有限公司康铂品牌事业部总裁肖波表示，除此之外，运营方还需要有将国际品牌作出本土化调整的能力，打造最适合的方式来对应本土消费。比如法国品牌康铂，在欧洲做中端酒店，进入国内之后做了相应设计改变，把商业模式包括投资模型在中国进行了重组化的落地。
如何体现一个体验场的魅力值，运营力成为关键。“我们要给中小投资者或者是这些分散式公寓、集中式公寓的运营商赋能，用乐乎这么多年积累的运营经验来帮大家提高价值。”乐乎公寓集团副总裁/华东区总经理何光，在说到运营力时讲到。
要做到参与协同，我们除了良好的运营力，还需要对于物业的消化能力。比如，城家公寓首席战略官蒋卫东在圆桌中讲到：“产品线丰富，对我们而言自身消化能力就增强强，同时华住也投资了一些其他业态，比如商业和联合办公，加上华住自己的二十多个酒店品牌，当我们面对两万三万这样大体量物业的时候，我们就有很多的解决方案。”
2.新消费群体来袭 酒店、公寓如何爆发品牌能量？
书香酒店投资管理集团有限公司党委书记董事长、品牌创始人朱巍、锦江都城酒店品牌总裁虞瑜、格林酒店集团副总裁励虹、ZMAX和潮漫品牌主理人/CEO黄玄、微舍公寓CEO朱成通、窝趣联合创始人&品牌VP杨稷、THE BOXX创始合伙人皇土土在迈点网资深记者徐益文主持下，针对“营销策略·爆发品牌能量的X种组合”这一话题，进行深入探讨。
书香酒店投资管理集团有限公司党委书记董事长、品牌创始人朱巍表示，当下的酒店，的确必须不断转型升级，但书香酒店集团想要坚持自己的风格，如中国式园林的环境的营造，养生方式，在朱巍看来，都是是有生命力的。如何把这个品牌或者说亮点做足？书香酒店集团探索了一些内容：环境营造，把中国对美的理解表达清楚；创新利用空间，思考如何提高坪效。
锦江都城酒店品牌总裁虞瑜认为，品牌重新定位非常重要，锦江都城旗下经典版本酒店里原有的不为人知的故事，在重新定位以后，每个酒店的特色故事、人物、形象全部重新展示出来，对于员工或体验者来说，也都有了一个深层高度的提高。商务版本酒店在在地文化的打造当中，引入当地的文化展示，打造成一个目的地酒店。
相比ZMAX和潮漫品牌，格林酒店集团并不是那么“爱玩”。作为一家运营为主的公司，格林酒店集团加盟商占比高达90%，在励虹看来，格林品牌是一个传承的过程，从最初的格林豪泰的1.0到现在的格林豪泰的3.0，在重新焕发活力，但又和别的酒店并不完全一样。
“从品牌来说，我一直时刻提醒自己ZMAX是品牌，而不只是酒店的商标。”黄玄表示。在她看来，所谓的IP跨界有两种划分，一种就是所谓的联合发声，一种是真正的品牌跨界。联合发声是“肉体的痴缠”，互相交换数据，进行线上线下的互相引流。品牌跨界是“灵魂的交锋”。“我一直认为这个世界上没有人永远年轻，但是这个世界上永远有年轻人。”
关于如何触达新年轻客群的心智，在微舍公寓CEO朱成通看来，一方面，可以做一些客户的市场尽调，另一方面，现在客户的心智和营销的手段，除了品牌不断地投放人、培养人、投放广告的同时，很多营销手段的更新，是要靠品牌自己发挥的。
窝趣联合创始人&品牌VP杨稷介绍，在做具体业务之前，窝趣用了半年时间建立创建这个品牌和产品，思考年轻人关心的是什么。窝趣品牌希望赋予消费者舒适生活和乐趣社交。
产品即运营，运营即品牌，“真正好的公司是专注于做产品的，你的产品在什么地方，交互能力在什么地方，”皇土土说道，“运营在过程当中其实是长效的事情，千万不要沉醉于世界营销，世界营销其实是烟火，看起来好看，但是发挥的效应变现转化很小的。”
让品牌了解最前沿的黑科技，让产品获悉市场最真实的硬需求，本次论坛独创的超级创新秀环节，既是一场小规模的产品测评赛，也是服务端与平台端面对面的点评会。
超级创新秀环节中，浙江想能睡眠科技股份有限公司、来也科技、云迹创意设计（上海）有限公司的三位代表进行了3分钟产品介绍，根据在场12位嘉宾的评审结果，想能代表以8票的优势，获得了进一步阐述产品的机会。
想能通过AI技术实现调节床垫的软硬舒适度，解决酒店宾客认床烦恼，把最先进、舒适、智能化的产品带入到酒店，根据酒店的需求，采用多种多样的方式进行合作，不增加酒店目前的成本，并且能一起推进在酒店端的新零售，与酒店共同开拓新零售共享渠道的资源。
云迹7年来都致力于文创产品的开发，拥有一百多位签约的产品设计师，并且用3D打印的技术测试了一百多种材质，所以在产品开发上，特别是文创产品开发上非常成熟，最重要的是没有开模的费用，大大降低产品开发的成本。
来也科技公司的定位是，在商业地产和大住宿领域的科技服务中做AI管家。AI不单单只是为了解决基础的人工服务，而是作为用户的数据沉淀和信息入口。
